【基本案情】
刘老先生的老伴王老太在东外大街有一处房产，1996年该房屋拆迁，拆迁单位分给她一套自管的承租公房。1998年刘老先生因病去世，2001年4月王老太与产权单位签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价购得该房。购房时，她使用了老伴和她两个人的工龄，产权证登记在自己的名下。
王老太与老伴刘老先生由三个儿子，分别是刘大、刘二、刘三。王老太于2011年年底去世，王老太去世后，刘二和刘三便提出继承遗产，但不料王老太的长孙刘军却拿出了与奶奶王老太签订的《房屋买卖合同》，称奶奶已经将房子”卖“给他了。
原来，早在2005年，老夫妇最疼爱的长孙刘军要结婚，王老太为了帮长孙解决婚房问题便搬去与大儿子同住，把自己名下的这套房以4万元的价格卖给了刘军，并办理了过户手续。因刘老先生去世时，王老太健在，所以当时未分家析产，知道王老太去世后，刘二和刘三才知道房产已经过户给了侄子刘军。
“这房子是用父母的工龄买的，母亲没权都赠给我的侄子，购房合同无效。”两位叔叔提出疑问，而刘军却称：“房子是爷爷去世后，奶奶以个人名义买下的，不算爷爷的遗产。”价值300多万的房子仅4万元就卖给刘军了，况且这是老夫妇生前住的房子，怎么王老太一个人说赠予就赠予了呢？一家人争执不下，最后对薄公堂。
【法院判决】
北京朝阳区人民法院经过审理后作出判决：
确认刘老太与刘军与2005年5月12日签订的《房屋买卖协议》无效。
【律师看法】
此类买卖协议在日常生活中经常遇到，亲人之前为了避税，仅象征性地约定一个买卖价格，便将房屋进行过户。而一旦家人对于该房屋过户持有异议时，购房合同往往就面临被确认无效的可能。
结合本案的情况，王老太用夫妻双方的工龄及积蓄买房，房屋应属于夫妻共同财产。
依据最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的复函》的相关规定，刘老先生去世时未分家析产，且生前其工资积蓄均由王老太保管，在刘老先生去世后，王老太使用夫妻二人的工龄购买了诉争房屋，且系用夫妻二人的共同积蓄支付的购房款。因此，房屋应属于王老太太夫妻共同财产。
王老太与刘军在房管局的档案中是通过买卖形式进行交易的赠予此王老太与刘军之间的行为应认定属于买卖房产的行为，而非“赠予”。该房产是刘老先生及王老太的夫妻共同财产，二人各有一半份额，在未进行分家析产之前，刘老先生的遗产应有王老太及其三个子女共同共有。
依据我国《物权法》的相关规定，处分共同共有财产，应经过全体共有人的同意，王老太擅自将房屋出售给孙子，已构成了“无权处分”。因此，王老太将房产卖给长孙的行为并不能发生物权变动。
【延伸阅读】直系亲属间房屋过户买卖和赠与哪个更划算？
一、关于办理房产赠与的程序和费用：
第一步：房产的赠与人与受赠人之间需要订立一份房屋赠与的书面合同，也就是赠与书。然后，赠与人和受赠人要带着这份赠与书和房屋的产权证，同时到房屋所在地的公证处进行房屋赠与的公证。
这个过程中涉及评估费和公证费两笔费用。公证费，和继承权公证一样，房屋赠与的公证费收取的比例也是受益总额的2%，但不低于200元。
第二步：到房地产交易中心去办理房屋所有权转移登记手续。需要的材料有房屋赠与的申请书，赠与人和受赠人的身份证件、原来房地产产权证、赠与书及公证材料以及缴纳的契税收据。
相关费用：与房产的继承过户不同，除了房产评估费，房屋赠与公证费、80元的登记费、5元的权证印花税、受赠方缴纳每平方米3元的房地产交易手续费、房屋评估价0.05%的合同印花税外，房产的赠与还需要缴纳一笔契税。目前，契税的征收比例是房屋评估价值的3%。
二、关于买卖过户的费用：
买卖过户可能涉及到的费用有营业税+个税+契税+公证费+过户登记费。
这里分2种情形。
情形一：如果这套房产是过户方唯一的房产，小于90平方米(属于普通住宅)，距离上次交易满5年，那么，营业税免征，契税1.5%，个税免征。
也就是说，如果是过户方的唯一房产且小于90平方米，那么买卖过户的方式比赠予方式的费用还要省。
情形二：如果这套房产大于90平方米(属于非普通住宅)，契税要3%，个税为差额部分的20%(比如以前这套房产是房改房20万元买下，现在市值100万元，那么差额就是80万元，个税为16万元);而营业税，满5年免征收;不满5年，营业税将近6%。
到底选择赠与还是买卖过户呢？
1.什么情况赠与过户费用少?
由于直系亲属间赠与只需要交3%的契税，如果所涉房屋过户会产生大量税费的，这种情况下，走赠与过户比较划算。
2.什么情况下买卖过户费用少?
以下这几种情况可以走买卖过户。
第一，房子满五年，而且是其名下唯一住宅的，面积在90平米以下的普通住宅，这一类房产只会产生契税(90平米以下是1%的契税，90平米以上1.5%的契税);
第二，满五年，但是不唯一的公房，查不到原值的，面积在90平米以下，除了契税外，只会产生1%的个税。
由此可见，一套房子是采取赠与还是买卖，那种更划算时，还是取决于房子的实际情况。我们应当从多方面考虑该房子的转让形式，不能断章起义。
