2016年下半年，成都房地产市场进入新一轮的疯长态势，签订合同之后又毁约的情形屡见不鲜。从我们接受委托的案件数据总体来看，绝大多数是基于房价涨速过快，违约成本远远低于房价增值价值，而导致卖方屡屡以各种理由拒不履行买卖合同之约定。那么对于此种不诚信的违约行为，我们是该“认怂”还是“死磕”呢？以下，我们将以买方的视角，区别情况进行简要分析，为遇到违约的买方提供一些应对的建议。
1、在二手房买卖中买方通常需要承担哪些风险?
在二手房交易的过程中，买方无疑处于相对劣势的地位。那么二手房买卖对于买方来说存在哪些风险?
(1)卖方不按照合同的规定赎楼，解除房产抵押，从而导致无法与买方办理网签、过户。
(2)卖方不协助办理过户登记手续。
(3)有可能因为房屋自身存在的原因导致买卖交易无效。
(4)卖方配偶或者共有人声称不知情，导致合同无效。
(5)在办理过户手续后，卖方拒绝交付房屋或迁出户口。
【案例】小李去年3月份经中介与王某签订了一份房屋居间合同，王某将其位于*区的房屋以110万的价格出售给小李，小李向王某支付了购房款5万元，其余房款双方约定进托管账户。后双方办理过户手续时，王某反悔了，并称该房屋所有权人是其儿子(王某儿子已满18周岁)，他签订的合同是无效的。面对这样的情况，小李该怎么办呢?
【分析】王某儿子已满18周岁，具有完全民事行为能力，此房屋的所有权归王某儿子所有，王某虽是其父母但其已成年，其父母对其财产无处分权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。由此可知小李与王某的房屋买卖合同是有效的，若王某儿子不同意过户，小李可以要求王某承担违约责任或者要求解除合同并要求王某对其损失承担损害赔偿责任。
2、卖方违约后，买方救济途径：
卖方违约后，买方可以积极采取双方协商或诉讼的方式进行处理。倘若协商不成，欲采取诉讼方式进行的应当注意诉讼时效的问题。但无论采取任何一种维权方式时，必须权衡你所需要付出的维权成本和维权的收益。
第一种方式“认怂”，即加钱继续履行。这种方式最为直接，在时间、精力等方面相对投入较少。但此种方式可能会助长卖方采取不断加价的形式来试探买家的心理底线，从而为其谋取最大的溢价。这种方式中买方需要综合考虑以下几点因素：（1）综合考虑房价上涨的幅度、卖方加价的幅度以及通过诉讼维权的成本。如果卖方加价的幅度大大超出房屋价格上涨的幅度，那么加价可以考虑；反之亦然（2）考虑时间成本因素，如果是急于落户的买家，那么诉讼并非最佳选择。
第二种方式通过解除合同，止损。考虑到卖方不诚信行为，存在后期履行风险。即使加价后卖方也未必能够继续履行合同；通常二手房买卖中，买方通常在签订合同后已向卖方给付了大量的定金及首付款，买方资金被卖方无偿占有。如若不讨回已支付款项则给买方造成长时间的资金成本损失。此时可以向卖方要求解除合同，退回已支付款项，并选择要求对方双倍返还定金或承担一定的违约金。
第三种则是采取死磕到底，起诉要求卖方继续履行合同。
关于买方对于是否能否要求继续履行买卖合同及能否通过诉讼形式请求强制过户不太理解。我们简要说明诉请继续履行合同，强制过户需要具备的条件：
（1）买方需要确保自己持续享有购房资格。
（2）买方需要在诉讼中追加中介方和卖方欠款银行作为第三人，其中卖方欠款银行因涉及到赎楼，便于法院判决该第三人配合赎楼。
（3）买方需要准备好一次性支付的购房款。而这也正是以便卖方不配合办理按揭手续时，一次性付款给法院，由法院执行强制过户，再将房款发放给卖方。
买方符合上述条件要求继续交易并强制过户的，必须准备好足够的购房款，在将购房款汇入法院指定的账户后，法院就可以向国土部门发出执行裁定书强制过户。这一做法，可完全避开卖方，无需卖方配合按揭手续。因此，符合上述条件的买方完全可以要求卖方继续履行交易并过户，以维护自己的合法权益。
对于诉讼维权方式，买方应就维权所产生的经济成本、时间成本判决结果的不确定性、执行难度等综合考虑是否采取此种方式进行维权。在此我们简要地介绍一下诉讼所涉及的经济成本 ：
（1）诉讼费。由原告先缴纳，后由败诉方承担。诉讼费一般按照诉讼标的的0.8-1.6%来预估，也可以登录百度诉讼费计算工具进行计算。目前，成都各级法院对诉讼争议不大的案件一般按照简易程序减半收取诉讼费；（2）律师费。仍然按照诉讼标的来计算。具体支付的费用及方式可以根据《四川省律师行业收费标准》进行简要的计算；（3）诉讼保全申请费。保全申请费最高为5000元。（4）诉讼保全担保费。为了防止恶意滥用诉讼保全，所以法律上规定申请申请诉讼保全时候要提供一定比例的担保物。在实践中为了操作方便，不占用原告的个人资产，法院接受保险公司提供的保函作为担保。保险公司收取服务费用一般为诉讼标的的0.3%。除外之外，还可能产生一些零星的费用，比如邮寄费、公告费（被告无法送达）等。需要说明的是，以上各项费用中，诉讼费和诉讼保全申请费是由原告先行缴纳，然后由败诉方承担，律师费和保全担保费则是由原告个人承担。
关于诉讼的时间成本。
根据民事诉讼法相关规定，一般来说一审审限为3个月（简易程序），二审审限为3个月，也就是说不能调解的话，至少要3-6个月时间的心理准备。如果期间有其他问题，比如无法送达等，时间还会延长。整个诉讼程序需要前往法院的次数八次以上，如果委托代理律师，原则上全程是不需要当事人本人前往办理的，包括立案、出庭等。
关于判决的不确定性。
基于不同法官对于同一问题的看法都有可能存在较大差别。而考虑到法官享有一定的自由裁量权，这种影响是无法进行事先进行精确考量的。
特别是二手房买卖合同中约定房价总额20%甚至30%的违约金来说，倘若买方没有提供实际损失证据的情况下，这种约定基本没有什么效力。在全国范围内，支持到这个比例的案例少之又少，其中大部分还是因为同期房屋价格上涨的幅度超过20%，法院根据预期利益损失来判定，而不是简单的依据合同约定。绝大部分判决都对违约金金额进行了调低。
最后我们就买方遇到卖方违约时应对措施进行简单总结： 1、能协商就尽量协商；2、综合考虑成本后采取认怂、止损或者死磕；3、决定诉讼方式，则要确定诉求：要钱，或者要房子。要钱的话，可以减少机会成本，同时诉讼成本低；要房子的话，要考虑收益和成本。
