律师观点分析

上诉人（原审被告）：张XX，男，汉族，1976年11月13日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市金台区。
委托诉讼代理人：张X，陕西XX律师。
被上诉人（原审原告）：王XX，男，汉族，1973年8月7日出生，公民身份号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，住宝鸡市渭滨区。
委托诉讼代理人：付XX，陕西XX律师。
上诉人张XX因与被上诉人王XX房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4274号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
上诉人张XX向本院提出上诉请求：1、撤销渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4274号民事判决第一项，并予以改判，同时驳回被上诉人对上诉人的诉讼主张。2、案件受理费、律师费等均由被上诉人承担。事实与理由：1、一审审理程序有错误。上诉人与被上诉人之间的电话录音没有转化为文字，一审只截取部分录音内容，并不能证明是上诉人针对被上诉人停电。2、一审认定合同终止的原因是上诉人停电所致系认定事实错误。上诉人的新合同最多算是邀约，不具备法律效力，被上诉人因经营不善主动搬离，已构成违约，其搬迁费及人工费等损失与上诉人无关，应由被上诉人自行承担。3、本案厂房租赁合同是上诉人与被上诉人个人签订的，被上诉人提交的损失证据是XX公司的，并不能证明被上诉人的损失，因此，二审应驳回被上诉人的一审诉讼请求。
被上诉人王XX辩称，原审判决认定事实清楚，程序合法，二审应驳回上诉人的上诉请求。1、关于电话录音证据，被上诉人当庭提交并播放内容，上诉人确认，一审对该证据的认定不存在程序违法。2、上诉人在第一份合同未到期的情况下又要求签订新的租赁合同，要求增加租金，其行为已违约在先，导致双方合同解除。3、XX公司的实际经营者是被上诉人，由被上诉人签订合同并支付租金，被上诉人请求因解除合同造成的损失没有不当之处，上诉人的上诉理由不能成立。
被上诉人王XX向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付因提前解除租赁合同造成的损失20万元；2、判令被告支付因提前解除合同而支付的运输费2.3万元及人员工资8.03万元；3、本案诉讼费、律师费由被告承担。
一审法院认定事实：2017年1月6日，被告张XX与原告王XX签订了厂房租赁合同，约定被告张XX将宝鸡市高新八路高XX的一处厂房出租，租赁期限为6年（2017年1月15日至2023年1月15日）。租金前三年每年为11万元，后三年每年租金为11.5万元。合同签订后，原告组织人员将机器设备陆续搬入厂房开始生产作业，原告开办宝鸡XX公司。原告提交的证据显示2018年12月27日，原告收到一份新的合同，要求解除原合同重新签订新的合同。新的厂房租赁合同在原租赁物未变的情况下，将租赁期限变为2年（2019年1月1日至2020年12月31日），将租金变更为每年18万元，合同上有被告张XX的签名。2019年1月26日，原告与被告的电话录音证实，原告说“你把电停了，车间也没电了。这样我给你把这两个月的房租转过去，是18333元，你叫把电给我送上。”被告说“能行能行，我给那面通知，好”。原告于2019年3月7日将厂房移交给被告，支出搬运费用23000元，期间支出工人工资80300元。
一审法院认为，这是一起原告租赁被告厂房办厂，期间原告陈述被告要涨租金，被告停电向原告索要租金，原告支付租赁费后，将工厂搬出，要求被告赔偿的租赁合同纠纷。本案原被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，法庭赋予其效力，作为处理依据。本案的争议焦点有两个，一是被告是否有涨租金的行为，从证据来看，原告提交的证据合同上有被告的签名，只是因为原告拒绝，新合同没有达成，被告虽然否认签名真实性，如果签名虚假，作为出租方应当追究他人冒用自己名义损害自己商誉的行为，但被告没有去做，法庭认为不排除被告有涨租金的行为，但是没有达到效果，不产生法律责任；二是被告是否有擅自停电的行为，尽管被告否认，第二次开庭又陈述是检修，但是电话录音清晰的证实，被告停电向原告索要租金，其停电行为是其主动为之，并非检修先行告知，以便让原告妥善安排生产。在租赁合同履行中，一方拖欠租赁费，出租方应当采取法律许可的方式追索，不能采取停电等足以影响租赁物使用效能的方法，使承租人无法使用租赁物。本案中，原告租赁被告场地，开办电气公司，被告停电导致原告损失巨大，导致合同目的不能实现，原告搬离公司，被告接受厂房，合同终止。但合同终止原因是被告停电所致，应当由被告承担必要的赔偿责任，搬运费和工人工资是必要支出，应当由被告赔偿；关于可得利益损失，原告所提供的报表仅为其陈述，不足以使法庭确认具体损失数额，原告可在完善证据后，另行主张，对可得利益的请求，法庭不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第一百〇九条之规定判决：一、被告张XX向原告王XX赔偿损失103300元，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。二、驳回原告王XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5850元，减半收取2925元，由被告张XX承担2000元，原告王XX承担925元，其余2925元退还原告。
二审审理中，上诉人张XX提供了郭XX的书面证言一份，拟证明上诉人停电是正常检测维修，并不是其故意长时间停电。被上诉人王XX质证，该证人未到庭，且证言是书面打印的，证言内容也与录音内容不符，对证明目的不认可。经合议庭评议，该证据不属新证据，且证人未出庭接受询问，证据形式不符合规定，故对其不予采信。双方当事人再未提交其它新证据。
二审审理查明，宝鸡XX公司成立于2017年4月1日，杨XX系该公司法定代表人，被上诉人王XX系该公司股东。其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。
本院认为，根据本案一、二审查明的事实，双方于2017年1月6日签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应依照诚实信用原则认真履行。本案争议焦点为:上诉人在履行合同过程中是否提前解除合同。《中华人民共和国合同法》规定合同的解除方式有三种：协议解除、约定解除、法定解除，其中约定解除及法定解除须以通知的方式作出，且于到达对方当事人时生效。涉案《厂房租赁合同》中第十一条对合同的变更、解除和责任约定：“1、双方如需变更合同内容，须另行订立书面补充协议，经双方签字盖章后生效。2、租赁期内，发生下列情形之一的，允许解除合同：（1）发生不可抗力，本合同无法继续履行；（2）国家政策或政府部门规划要求改变厂房使用功能，或政府征用、征收、拆迁等原因，致使本合同不能继续履行的；（3）甲、乙双方协商一致的。发生上述情形的，双方互不承担损害赔偿责任，双方结清款项，甲方则在合同解除后7天内无息退回乙方履约保证金。3、甲方中途无故解除合同的，除应返还乙方尚未使用租赁该厂房期间的租金外，还应将履约保证金退还，如给乙方造成损失甲方应于承担。”被上诉人在一审审理期间提交一份2018年12月27日《厂房租赁合同》来证实上诉人要求解除原合同重新签订新的合同。该合同中仅有上诉人签名，无被上诉人签名，虽然被上诉人持有该合同，但该合同应是上诉人向被上诉人发出新的要约，而该要约并未得到被上诉人承诺，系上诉人单方意思表示，并不发生法律效力。同时，依据被上诉人提交的2019年1月20日、1月26日两份电话录音（书面整理为部分）内容，不能证实停电是被上诉人造成，对于停电的次数，被上诉人在一审庭审中认可只停过一次电，且截止录音时，被上诉人属正常生产经营，其尚欠上诉人两个月租金18334元未支付，而对租金的计算仍是按原合同约定计算。最后，被上诉人对上诉人提交的2019年3月7日移交单、3月11日“王XX需补费用明细”及5月9日收条（退还租房押金）均无异议，从上述单据内容来看，被上诉人将厂房和办公室自行移交给上诉人，双方随后对所有费用进行结算。通过上述证据并结合合同第十一条约定，能够证实，涉案合同系双方意思表示一致即协议解除，并非一审判决认定因上诉人停电导致被上诉人损失巨大，合同目的不能实现而终止。由于本案系双方协议解除，并已结算完毕，一审判决由上诉人赔偿被上诉人损失，系认定错误，应予纠正。
综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人的上诉理由成立。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销宝鸡市渭滨区人民法院（2019）陕0302民初4274号民事判决；
二、驳回被上诉人王XX的诉讼请求。
一审案件受理费5850元，减半收取2925元，由被上诉人王XX承担；二审案件受理费5850元，由被上诉人王XX承担。
本判决为终审判决。