律师观点分析

上诉人美的西南房地产发展有限公司（以下简称美的西南房发公司）因与被上诉人吴XX商品房预售合同纠纷一案，不服贵阳市观山湖区人民法院(2017)黔0115民初2458号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。
美的西南房发公司上诉请求：1、撤销原判第二项；2、支持上诉人一审诉请；3、本案诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：原判认定事实错误，适用法律不当。被上诉人违反《商品房买卖合同》约定，致使合同目的不能实现，《商品房买卖合同》理应解除。2011年8月20日，上诉人、被上诉人签订《商品房买卖合同》（下称《合同》）及《补充协议》，双方对相关事宜做了明确约定。在《补充协议》中约定：“买受人未及时返还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人在为买受人承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，有权以原房款收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还买受人。若有不足，出卖人有权向买受人追偿。”因被上诉人逾期偿还银行贷款，2015年12月24日上诉人代被上诉人垫付了银行贷款本息共计24428.64元。又被上诉人的贷款银行上海XX（以下称XXX）诉吴XX及上诉人，贵阳市观山湖区人民法院于2019年4月18日作出（2019）黔0115民初282号民事判决书，判决被上诉人吴XX向XXX偿还借款本金898187.65元、截止2019年4月18日的利息149691.97元、罚息、复利16866.06元及2019年4月18日至全部款项清偿之日止的逾期罚息、复利，保全费5000元、律师费5000元；上诉人美的西南房地产发展有限公司对上诉债务承担连带责任。后贵阳市观山湖区人民法院向上诉人发出执行通知书，要求上诉人履行判决书所确定的内容，上诉人已按照判决内容向XXX支付相关款项。
根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人已为被上诉人结清银行贷款，因被上诉人的违约行为，致使合同目的不能实现，故双方签订的《商品房买卖合同》理应解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，被上诉人有义务配合上诉人办理案涉商品房的注销备案登记手续，返还房屋并支付上诉人违约金。
吴XX二审答辩称，一、上诉人没有解除《商品房买卖合同》的权利；被上诉人与上诉人2011年8月18日签订《商品房买卖合同》，房屋价款共计：XXX元人民币，其中被上诉人向上诉人支付首期款：416387元人民币，余款：970000元人民币，余款以银行按揭方式，向上诉人全部履行完毕。上诉人无权依据《合同法》第九十四条、第九十六条及最高法院关于商品房买卖合同第十五条的规定，行使解除《商品房买卖合同》的权利。依据《补充协议》第十四条的规定；出卖人承担保证责任后，有权利向买受人追偿，双方没有约定合同的解除权，所以上诉人没有解除合同的约定权利。二、上诉人不享有解除《商品房买卖合同》的主体资格。按照《民法总则》第一百四十三条的规定：具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后，房屋价款共计：XXX元人民币，其中被上诉人向上诉人支付首期款：416387元人民币，余款：970000元人民币，余款以银行按揭方式，向上诉人全部履行完毕。因此上诉人与被上诉人之间的权利、义务已经履行完毕，上诉人不能以出卖人的主体资格签订、解除《商品房买卖合同》及收回房屋。上诉人承担保证责任以后，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因此上诉人无权解除《商品房买卖合同》及收回房屋。《补充协议》约定：上诉人有收回房屋的权利，违反《物权法》第五条的规定：物权的种类和内容由法律规定，当事人不能创设物权。上诉人提供的证据不能证明解除《商品房买卖合同》；庭审中，上诉人提交了向XX银行偿还XXX.03元人民币的证据，该证据只能证明上诉人对被上诉人享有债权的追偿权，而不能证明上诉人享有解除《商品房买卖合同》和收回房屋的权利。原判认定事实清楚，适用法律准确，请求维持原判。
美的西南房发公司向一审法院起诉请求：1、依法判令确认原被告签订的黔契合字B093号《商品房买卖合同》（下称《合同》）于2016年11月14日解除；2、依法判令被告协助原告办理注销位于贵阳市××区美的·林城时代第B-10至B-13栋（B10）2单元7层1号房屋的商品房预售合同登记备案并支付逾期办理解除备案登记的违约金3327元（从2016年11月14日起计算至备案登记注销完毕之日止）；3、依法判令被告将位于贵阳市××区美的·林城时代第B-10至B-13栋（B10）2单元7层1号房屋恢复原状并返还该房屋给原告；4、依法判令被告赔偿原告经济损失24，428.64元（本请求暂计算至2015年12月，最终以实际计算为准）；5、依法判令被告支付原告违约金138，638.7元；6、诉讼费由被告负担。
一审法院认定事实，2011年8月20日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（下称《合同》），《合同》约定,出卖人（原告）将位于贵阳市××区美的·林城时代第B-10至B-13栋（B10）2单元7层1号房屋一套出卖给买受人（被告），建筑面积192.64平方米，套内面积173.38平方米；《合同》第七条约定单价按照套内面积计算，每平方米7,996.23元，总价款为1,386,387.00元；《合同》第八条约定买受人于《合同》签订之日支付首期款416,387.00元，余款970,000.00元以银行按揭方式支付；《补充协议》第14条约定买受人未及时返还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人在为买受人承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，有权以原房款收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还买受人。若有不足，出卖人有权向买受人追偿”；第29条约定无论双方因何种原因解除本合同,双方应互相配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续……”。合同签订后，被告支付了首期款416,387.00元，并通过银行贷款支付了余款970,000.00元；涉案房屋已经办理预告登记、预抵押登记及备案登记手续，并于2012年9月5日交付被告使用。2015年12月21日，被告的贷款银行XXX向原告发出《关于要求承担担保责任的函》，因被告吴XX未及时偿还月度按揭款，截止2015年12月20日，已逾期4个月，逾期金额本金6971.20元，利、罚息17441.22元，共计24412.42元（该金额暂截止至发函之日，实际金额以贵公司支付之日金额为准）。依据借款合同约定，请原告履行担保义务。后原告于2015年12月24日代被告垫付了银行贷款本息共计24428.64元。2016年9月19日，原告以被告预留地址向被告邮寄送达了《解除合同通知书》。双方因此发生争议，原告为维护自身合法权益,特向一审法院提出诉请如前。另，原告在庭审中陈述2015年12月垫付后没有再收到银行要求承担垫付保证责任和解除贷款的通知。被告已入住案涉房屋。上述事实有原告的当庭陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《证明》等证据在卷佐证,足以认定。
一审法院认为,本案的争议焦点为：一、应否解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告如何承担原告为其垫付银行按揭款的责任。关于争议焦点一，双方签订的《补充协议》第14条约定“买受人未及时返还银行贷款导致按揭银行要求出卖人承担保证责任时，出卖人在为买受人承担了个人住房借款合同中约定的担保责任后，有权以原房款收回买受人所购房产，用以抵付买受人所欠银行全部贷款本息、罚息及未履行付款义务的违约金等，剩余部分退还买受人。若有不足，出卖人有权向买受人追偿。”，并未约定原告在承担担保责任后可解除合同。因双方未对解除合同协商一致，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，被告的解除权应以造成《商品房买卖合同》的合同目的不能实现为限，本案中被告逾期次数和金额明显并未达到此限，故，原告要求解除《商品房买卖合同》、被告返还房屋及协助原告办理注销备案登记手续并支付逾期办理解除备案登记的违约金之诉请，一审法院不予支持。关于争议焦点二，原告代被告垫付了其逾期偿还银行贷款本息、罚息24428.64元，被告应当向原告偿还该笔款项，并承担因此给原告造成的经济损失，由于双方对此未作出约定，而原告因此造成的损失实为资金占用费。故，一审法院确定以原告代偿的贷款本息、罚息24428.64元为基数，自2015年12月20日起，以月利率2%的标准向原告支付资金占用费直至实际清偿之日止。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条,《中华人民共和国担保法》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定,一审法院判决：一、被告吴XX于本判决生效之日起三日内向原告贵阳市XX公司支付代偿款本息、罚息共计24428.64元及资金占用费（以24428.64元为基数，自2015年12月25日起按月利率2%的标准至实际清偿之日止）；二、驳回原告贵阳市XX公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1814.00元(原告已预交)、财产保全费5000.00元(原告已预交),共计6814.00元,被告吴XX负担5320.00元，原告贵阳市XX公司负担1494.00元。
二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交证据。本院组织当事人进行了证据质证。上诉人美的西南房发公司提交贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初282号民事判决书、（2019）黔0115执1442号执行通知书、付款电子回单3张，拟证明生效判决上诉人代被上诉人向第三人XXX偿还借款本金、利息、罚息、逾期利息、诉讼费、保全费、律师费共计XXX.03元，现合同目的已经不能实现，根据相关法律规定及合同约定，理应解除双方的买卖合同。被上诉人吴XX对上述证据的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明被上诉人违约的事实，上述证据只能证明上诉人替被上诉人偿还了房屋贷款，上诉人享有债权的追偿权，不能证明被上诉人有根本违约的事实。被上诉人吴XX提交上海XX银行的个人账户历史明细单共3页，拟证明从2011年11月至2015年11月以后，共计还款320603.68元，该证据再次证明被上诉人没有违约的事实。上诉人美的西南房发公司对上诉证据的真实性无异议，对关联性有异议，达不到对方的证明目的，该份证据从2015年以后，被上诉人未还款付息，导致根本违约，我方根据商品房买卖合同的规定期限内向其下达解除合同书，解除合同书下达后，双方签订的合同已经解除，我方也根据保证合同向银行承担了还款义务。上诉人代被上诉人向第三人XXX偿还借款本金、利息、罚息、逾期利息、诉讼费、保全费、律师费共计XXX.67元其余事实与原判认定事实一致。
本院认为，诚信原则要求所有民事主体从事任何民事活动，包括行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时，都应该秉持诚实、善意，信守承诺。本案的争议焦点：一是涉案《商品房买卖合同》是否应当解除；二是合同解除的法律后果如何处理。
关于争议焦点一，本案中，根据上诉人美的西南房发公司与被上诉人吴XX签订《商品房买卖合同》以及本案三方当事人签订的购房借款合同约定的内容，银行将借款支付给上诉人，加上首付款，上诉人美的西南房发公司取得了合同约定的全部价款。但因美的西南房发公司取得贷款的同时，承担了阶段性保证义务，决定了以贷款方式支付的房屋价款，不是终局、确定的归上诉人美的西南房发公司所有的款项，该部分价款存在着重大的权利瑕疵。在被上诉人吴XX不及时归还贷款的情况下，银行直接扣收上诉人的款项后，上诉人即履行保证义务，上诉人此前取得的房屋价款被银行部分收回，客观的法律后果就是被上诉人吴XX没有实际付清房款，上诉人没有实际获得全额房款，合同目的已然未能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，上诉人美的西南房发公司有权解除《商品房买卖合同》，上诉人主张解除《商品房买卖合同》的诉请，应予支持。
关于争议焦点二，第一、根据上诉人美的西南房发公司提交的贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初282号民事判决书、（2019）黔0115执1442号执行通知书、付款电子回单等证据,可以认定上诉人代被上诉人吴XX还清涉案全部银行贷款本息。第二、涉案《商品房买卖合同》及解除后，上诉人美的西南房发公司主张被上诉人吴XX恢复原状并返还房屋，被上诉人吴XX接受房屋后进行了装修，吴XX根据合同约定属于有权占有，美的西南房发公司主张被上诉人腾空返还房屋，符合法律规定，应予支持，但上诉人要求恢复原状没有事实和法律依据，本院不予支持；上诉人主张被上诉人吴XX协助办理注销涉案房屋的预售合同备案登记手续，属于合同解除之当事人的后合同义务，应予支持。第三、涉案合同解除以后，涉案房屋的物权并未发生转移，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，依据合同解除的法律后果，美的西南房发公司应将收取的房款（扣除其实际代为支出的款项）之余款返还给上诉人吴XX，美的西南房发公司实际应返还吴XX的款项为XXX元-XXX.67元=252627.33元。第四、至于上诉人美的西南房发公司主张的违约金问题。本院认为，上诉人垫付的所有款项已经在购房款中扣除，上诉人并未举证证明其存在其他损失，考虑到本案的客观情况，上诉人的该项主张，本院不予支持。
综上，上诉人美的西南房发公司的上诉请求部分成立，应予支持；原判认定事实基本清楚，二审中出现新的证据和事实，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2017)黔0115民初2458号民事判决；
二、解除吴XX与美的西南房地产发展有限公司于2011年8月18日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：黔契合字B093）；
三、吴XX于本判决生效之日起15日内协助美的西南房地产发展有限公司办理注销涉案贵阳市××区美的·林城时代第B-10至B-13栋（B10）2单元7层1号房屋《商品房买卖合同》的备案登记手续；
四、吴XX于本判决生效之日起15日内将位于贵阳市××区美的·林城时代第B-10至B-13栋（B10）2单元7层1号房屋腾空返还给美的西南房地产发展有限公司；
五、美的西南房地产发展有限公司于本判决生效之日起15日内返还吴XX252627.33元；
六、驳回美的西南房地产发展有限公司的其他诉讼请求。
一审案件受理费用1814.00元，保全费5000元，共计6818元，由贵阳市XX公司负担2818元，由吴XX负担4000元；二审案件受理费用5078元，由贵阳市XX公司负担2078元，由吴XX负担3000元（一、二审案件受理费、一审保全费贵阳市XX公司已预交，具体给付结算由双方当事人在执行中解决）。
本判决为终审判决。