律师观点分析

本院在办理云南XX公司（以下简称“XX公司”）申请执行罗平XX公司（以下简称“XX公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人周X对执行查封中涉及的执行标的提出书面异议，本院于2019年5月6日立案受理后，依法组成合议庭对该案进行审查，现已审查终结。
异议申请人称，2014年1月11日，异议申请人与XX公司签订了《商品房购销合同》，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”1幢0901号住房出售给异议申请人。异议申请人支付了全部房款，且已实际占有并入住。法院的执行行为侵害了异议申请人的合法权益。为此，请求贵院解除对案涉房屋的查封。
异议申请人为证实其主张，向法院提交了如下证据：1、异议申请人身份证复印件；2、编号为YX1-0901的《商品房购销合同》（未备案登记）；3、XX公司出具的购房款《收据》；4、涉案房屋的接房、房屋使用的物业费等相关费用收据4页8份。
根据异议申请人提供的证据表明，2014年1月11日，异议申请人与XX公司签订《商品房购销合同》，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”1幢0901号住房（面积为140.63平方米，单价为2783.09元）以人民币391387元的价格出售给异议申请人，并约定购房款于2014年9月4日前一次性支付。XX公司出具的收据显示2014年1月11日收到周X预收住房款110000元，2014年10月2日收到周X住房款271387元，两项共计381387元。2016年1月9日交纳物业费、水电费、税费等相关费用。XX公司对前述购房款和相关费用的支付出具收据确认。
XX公司辩称，第一，执行裁定书是法院执行行为的合法体现，未违反法律规定。第二，被执行房产不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。据以执行的生效法律文书（2017）云03民初15号民事调解书确认被告支付工程价款金额内对被告开发的“跃鑫﹒九龙印象”项目车位、商铺、住宅折价、拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿的权利；异议申请人与XX公司签订的《商品房购销合同》及购房款收据应属债权关系，不发生物权变动的事宜，缺乏法律依据。第三，执行异议和复议期间不停止执行，本案自立案以来已历时一年有余，被执行人不仅有财产不清偿债务，还处处设置障碍致使执行案件迟滞，法院应尽快执行以维护申请执行人的合法权益。
经查明，XX公司与XX公司因建设工程施工合同纠纷诉至我院，2016年12月20日，XX公司向本院申请财产保全，请求对被申请人XX公司开发的“九龙印象”小区未销售的住宅200套、商铺5790.60平方米、车位139个及公司银行账户予以保全。本院于2016年12月22日作出（2016）云03财保25号民事裁定书，将申请保全财产予以冻结、查封。2017年1月22日，XX公司向本院申请解除上述财产的保全措施，本院于当日作出（2016）云03财保25-2号民事裁定书，解除上述财产的保全措施。本院于2017年1月23日依法作出（2017）云03民初15号民事调解书，调解书确认：一、双方一致确认，原告云南XX公司根据双方所签《建设施工合同》及补充协议为被告罗平XX公司所做罗XX鑫“九龙印象”工程竣工且验收合格；二、经双方核算，工程总价款为11775万元，被告罗平XX公司已支付原告云南XX公司的工程款为人民币9723.435万元，被告罗平XX公司尚欠原告云南XX公司工程余款人民币2051.565万元；三、原告云南XX公司同意留470万元质保金在被告罗平XX公司处一年，剩余工程款由被告于2017年1月25日前向原告支付600万元，余款于2017年5月31日前、7月31日前、8月31日前共分三次向原告平均支付，如逾期支付，每逾期一天，则应按未付金额的千分之二支付逾期付款违约金直至款项付清时止，同时，原告可就剩余全部款项向法院申请强制执行；四、被告罗平XX公司须在2017年1月27日前配合原告云南XX公司向罗平人力资源和社会保障局协调退还农民工保证金人民币120万元给原告；五、双方现确认的工程款为人民币9723.435万元，现因单子不全，双方一致同意在30天内由双方持单核对，并以核对后双方确认金额为被告实际已支付原告的工程款，如有争议，双方另案解决；六、案件受理费236876元，减半收取118438元，由原告云南XX公司负担。由于XX公司未依法履行生效法律文书确定的义务，XX公司依法向本院申请执行，本院依法向被执行人XX公司发出（2017）云03执269号执行通知书。2017年9月13日，本院作出（2017）云03执269号之三民事裁定书，裁定对被执行人XX公司开发的位于罗平县城“九龙印象”小区未销售的住宅61套、商铺23间予以查封。查封住宅清单涉及异议申请人所主张权利之房产。2019年4月23日，本院发出公告拟对查封房产进行评估、拍卖。
本院认为，本案的焦点问题是异议申请人对涉案房屋的权利主张能否排除法院的查封行为。对于案外人提出的排除执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人周X与XX公司于2014年1月11日就位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙印象”1幢0901号住房签订书面买卖合同，约定一次性付清购房款391387元，XX公司出具的收据显示2014年1月11日收到周X预收住房款110000元，2014年10月2日收到周X住房款271387元，买受人仅以收据作为其已向开发商付清全部购房款的原始凭证不足以证明其已支付了房款，且不能提供证据证明其购房资金的来源和支取途径。为此，买受人需要进一步举证证明其已经支付了房款，换而言之，对买卖合同的合法性和有效性须由买受人进一步提供证据证明。而本院对案涉房屋进行查封时，该房屋处于未售状态。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，周X提供的证据无法证明其与XX公司就涉案房屋签订的《商品房购销合同》的合法性和有效性。为此，异议申请人对涉案房屋的权利主张不能排除法院的查封行为，其请求本院不予支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
驳回异议申请人周X的异议申请。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。