律师观点分析

本院在办理云南XX公司（以下简称“XX公司”）申请执行罗平XX公司（以下简称“XX公司”）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人黄X对执行查封中涉及的执行标的提出书面异议，本院于2019年4月28日立案受理后，依法组成合议庭对该案进行审查，现已审查终结。
异议申请人黄X称，2016年10月18日，异议申请人与XX公司签订了《商品房购销合同》，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙XX”2幢307号住房以人民币333869元（以下涉及金钱数额均为人民币）的价格出售给异议申请人，异议申请人依约定支付了全部房款，并实际占有装修入住。2016年4月18日，我父亲黄XX交了2万元的购房定金。2016年11月19日，黄XX按照XX公司的要求，通过银行转账将剩余的购房款313869元转到XX公司监事龙XX的个人账户（账号：62×××33）内。购房款系我从银行贷款20万元，剩余部分由黄XX支付。房屋从2017年12月份装修入住至今。我购买房屋在前，法院查封在后，法院的执行行为侵害了异议申请人的合法权益。为此，请求贵院解除对涉案房屋的查封。
异议申请人为证实其主张，向法院提交了如下证据：1、异议申请人身份证复印件；2、编号为YX2-0307的《商品房购销合同》（未备案登记）；3、XX公司出具的购房款《收据》、《收款确认书》以及未能开具发票的《情况说明》；4、云南XX出具的《账户交易信息明细》以及储蓄存款凭；5、交纳涉案房屋使用的物业费、水电费等相关费用收据3页7张。
根据异议申请人提供的证据表明，2016年10月18日，异议申请人与XX公司签订《商品房购销合同》，约定将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙XX”2幢307号住房以人民币333869元的价格出售给异议申请人。2016年10月18日，异议申请人黄X的父亲黄XX向XX公司以现金方式支付首付款20000元；2016年11月19日，黄XX通过银行转账的方式向龙XX转账313869元（黄XX账号：62×××39，龙XX账号：62×××33）；2017年3月19日，购买人接房，支付接房费15058元。XX公司对前述购房款的支付均于当日出具收据确认。异议申请人于2017年3月装修入住至今。
XX公司辩称，第一，执行裁定书是法院执行行为的合法体现，未违反法律规定。第二，被执行房产不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。据以执行的生效法律文书（2017）云03民初15号民事调解书确认被告支付工程价款金额内对被告开发的“跃鑫﹒九龙XX”项目车位、商铺、住宅折价、拍卖或变卖所得的价款享有优先受偿的权利；异议申请人与XX公司签订的《商品房购销合同》及购房款收据应属债权关系，不发生物权变动的事宜，缺乏法律依据。第三，执行异议和复议期间不停止执行，本案自立案以来已历时一年有余，被执行人不仅有财产不清偿债务，还处处设置障碍致使执行案件迟滞，法院应尽快执行以维护申请执行人的合法权益。
经查明，XX公司与XX公司因建设工程施工合同纠纷诉至我院，2016年12月20日，XX公司向本院申请财产保全，请求对被申请人XX公司开发的“九龙XX”小区未销售的住宅200套、商铺5790.60平方米、车位139个及公司银行账户予以保全。本院于2016年12月22日作出（2016）云03财保25号民事裁定书，将申请保全财产予以冻结、查封。2017年1月22日，XX公司向本院申请解除上述财产的保全措施，本院于当日作出（2016）云03财保25-2号民事裁定书，解除上述财产的保全措施。本院于2017年1月23日依法作出（2017）云03民初15号民事调解书，调解书确认：一、双方一致确认，原告云南XX公司根据双方所签《建设施工合同》及补充协议为被告罗平XX公司所做罗XX鑫“九龙XX”工程竣工且验收合格；二、经双方核算，工程总价款为11775万元，被告罗平XX公司已支付原告云南XX公司的工程款为人民币9723.435万元，被告罗平XX公司尚欠原告云南XX公司工程余款人民币2051.565万元；三、原告云南XX公司同意留470万元质保金在被告罗平XX公司处一年，剩余工程款由被告于2017年1月25日前向原告支付600万元，余款于2017年5月31日前、7月31日前、8月31日前共分三次向原告平均支付，如逾期支付，每逾期一天，则应按未付金额的千分之二支付逾期付款违约金直至款项付清时止，同时，原告可就剩余全部款项向法院申请强制执行；四、被告罗平XX公司须在2017年1月27日前配合原告云南XX公司向罗平人力资源和社会保障局协调退还农民工保证金人民币120万元给原告；五、双方现确认的工程款为人民币9723.435万元，现因单子不全，双方一致同意在30天内由双方持单核对，并以核对后双方确认金额为被告实际已支付原告的工程款，如有争议，双方另案解决；六、案件受理费236876元，减半收取118438元，由原告云南XX公司负担。由于XX公司未依法履行生效法律文书确定的义务，XX公司依法向本院申请执行，本院依法向被执行人XX公司发出（2017）云03执269号执行通知书。2017年9月13日，本院作出（2017）云03执269号之三民事裁定书，裁定对被执行人XX公司开发的位于罗平县城“九龙XX”小区未销售的住宅61套、商铺23间予以查封。查封住宅清单涉及异议申请人所主张权利之房产。2019年4月23日，本院发出公告拟对查封房产进行评估、拍卖。
另查明，罗平XX公司法定代表人为舒XX，其持股比例为80%，任公司执行董事兼总经理；龙XX在该公司持股20%，任该公司监事。
本院认为，本案的焦点问题是异议申请人对涉案房屋的权利主张能否排除法院的查封行为。对于案外人提出的排除执行异议，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，买受人黄X与XX公司于2016年10月18日签订《商品房购销合同》，将位于罗平县××××大道“跃鑫﹒九龙XX”2幢307号住房以人民币333869元的价格出售给黄X。本院查封涉案房屋的时间是2017年9月13日，在人民法院查封之前已签订买卖合同。云南XX出具的《账户交易信息明细》以及储蓄存款凭证实异议申请人的父亲通过银行转账方式将购房款转至该公司股东和监事龙XX账户上，考虑到龙XX在该公司的特殊地位，XX公司也确认收到了购房款，可认定异议申请人即房屋买受人依约定支付了购房款；再者，异议申请人早已入住了案涉房屋。尽管将购房款转至XX公司股东账户上行为致使商品房买卖存在一定的交易瑕疵，但该瑕疵问题主要是XX公司所致，其在交易中要求将购房款转至公司相关管理人员账户上，对于买受人而言也是XX公司违规操作的受害人。故应认定买受人在人民法院查封之前已签订有效买卖合同和支付相应价款实际占有案涉房屋。至于合同备案、房屋登记是开发商应尽之义务，非买受人之自身原因未能办理。故异议申请人的理由成立，本院予以支持。
综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：
中止（2017）云03执269号之三民事裁定书中对罗平XX公司开发的位于罗平县城“九龙XX”小区2幢307号住房的执行。
案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。