实践中，地产商销售商品房有外包给中介公司销售的情况。这种情况包含了两种法律关系，即购房者与地产商之间的房屋买卖合同关系、购房者与中介公司的居间合同关系。

    某些不良中介公司以促销的名义口头宣传优惠购房政策，促成购房者支付高额中介费，而购房者在发现优惠未兑现时，却苦于没有证据可以提供，即使诉讼也无法维权。下面我们以案例分析：

    张三到甲地产公司购买房屋。在甲地产公司的售楼处，由工作人员李四接待，李四实为乙中介公司的销售人员。李四向张三提出，可以参加支付5万元抵扣10万元的购房活动。张三付款后，李四向张三出具了5万元服务费的收据，该收据由乙中介公司盖章。同日，张三又向甲公司财务交付10万元定金。两周后，张三与甲地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定总价150万，首付40万（10万定金合同签订时抵作购房款），余款向中国人民银贷款支付。

    张三付清首付，办理完贷款后发现，《商品房买卖合同（预售）》约定总价150万元，自己首付加贷款已经达150万元，不仅未享受到5万抵扣10万元的优惠，还多付了5万元购房款，于是将甲公司与乙公司诉之于法院。主张退回多付购房款5万元。

    法院认为，张三与乙公司不是房屋买卖关系，张三支付的5万元服务费不是购房款。于是判决驳回张三的诉讼请求。

    陈律师点评：

一、法院的判决客观公正，张三支付的5万元的确不是购房款，而是居间服务费。李四客观上欺骗了张三，让张三误以为支付的是购房款。但是张三并不能提供受欺骗的相关证据。乙公司出具的收据，明确表示为服务费，居间服务费并不属于购房款的内容。无法提供有利证据，张三只能承受败诉的不利后果。

二、购房者如何避免此类误区。

1、购房者选择开发房商，尽可能选择国内大品牌房企，或者当地信誉高的房企。选择有信誉的交易对象，可以大概率地避开交易陷阱。

2、认真审核合同的内容和签约对象。看清楚是房屋买卖居间合同还是房屋买卖销售合同。居间合同只是中介的居间行为，需要额外支付服务费，该费用并不包含在购房款中。

3、房屋销售人员的口头承诺只能参考，最终的购房方案必须在书面合同中得到落实。如果发现口头承诺的内容并未在合同中体现，一定要提高警惕，将该问题落实明确后方可签字、付款。