随着房产市场的持续活跃，房屋买卖越来越多，人们在买卖二手房时，基本把谈判的重点集中在房屋的产权、价格、区位、户型、楼层和朝面等方面，关于户口问题却鲜有商议和尽调，即便是有商议，但大多时候条文约定的也不甚规范，至此一旦发生纠纷，买方的权益将很难得到维护。

在司法实践当中，因户口引发的房屋买卖纠纷的主要表现形式为：买卖双方经过谈判后，卖方将房屋过户到了买方的名下，买方也向卖方付清了房款，交易似乎就此圆满结束。但在不久之后，买方在办理落户手续时才发现，卖方的户口并未从交易的房屋中迁出，以致买方的户口无法迁入。更有甚者，有些卖方的共同居住人以其户口尚未迁出为名，主张其对争议房屋具有居住权，因此拒绝搬出。

房屋交易一旦因户口发生纠纷，处理起来非常复杂。首先就是管辖的问题，一般人们理解房屋买卖合同中双方既然就户口问题进行了约定，那么一旦发生纠纷就可以向法院起诉解决。但现实是户籍的迁入和迁出等均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。比如，卖给买方的房屋是卖方唯一的一套房屋，没有其他的房屋可供卖方迁入户口，则无论买方理由多么充分，公安机关都是无法将卖方户口强行迁出的。相应地，买方的户口也就无法迁入。

   上海市高级人民法院在沪高法民一【2003】25号民事法律适用文件中规定：“对于二手房买卖纠纷，如果当事人以卖方违约为由，要求卖方承担违约损害赔偿责任的，可以作为民事案件处理；买方要求卖方实际履行约定的，将户口迁出并将自己的户口迁入的，法院可以告知该当事人，违约损害赔偿可以作为民事案件受理，但户口迁移问题属于行政管理问题，不属于民事案件的受理范围，法院也无权作出此类民事判决，故该请求判决继续履行的主张属于依照法律规定法院不能强制当事人继续履行的事项。当事人坚持迁移户口主张的，裁定不予受理或者驳回起诉。”

这一规定必将导致很多因房屋转让后的户口遗留问题日益突出，矛盾也将日益激化，新的房屋所有权人的权利明显受到侵犯，但却不能通过民事诉讼来达到他户口迁入和原房屋所有权人户口迁出的效果。那么，在实际二手房买卖过程中，购房者应该如何处理户口问题呢？这里笔者作为一位法律职业者认为可以从以下几个角度考虑：

第一，预先调查核实。这里包括购房者自己亲自核实和中介商核实两种。

购房者亲自核实指的是在签订二手房买卖合同并向房地产交易登记管理部门申请过户登记前，购房者最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。有的出售方承诺有户口，但仍应到派出所核实。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等。

委托中介代为核实的，应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为。 要求中介商有严格审查所交易的房屋的户籍信息的义务受制度的限制，仅限于出卖人配合下的书面审查。买受人要与中介商协议，因中介商的过错导致买受人在购买房屋后无法入户，或给买受人入户带来不便的，中介商应当对买受人的损失承担赔偿责任，损失包括但不限于买受人因办理入户有关事宜所产生的必要费用支出等，但是最高限额不得高于中介商因房屋交易成功而收取的中介费用。这样的约定，既考虑了买受人的利益也兼顾了中介商的可承受性。

第二，在买卖合同中设定户口迁移条款和违约条款。如上家有户口在所出售的房屋当中，约定户口迁移条款应注意哪些问题呢？

首先，应要求出售方在申请过户登记前的特定期限内将户口迁出，而不能约定在申请过户登记之后。

其次，应约定具体的违约责任或预留部分房价款。比如，每逾期一天的罚金；在逾期多少时间后，可以解除合同以及合同解除的赔偿金等。买方待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款，如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金，买方可以直接从该房价款中扣除违约金，不足部分仍然可以向卖方进行追偿。

再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限内将户口迁出的话，购买方要审慎决定是否要接受这样的交易条件。直接在买卖合同补充协议中约定卖方拒不迁移户口的赔偿责任，如逾期一日则按照房屋总价的日万分之五计算，直到卖方房屋内户口全部迁移为止。针对户口迁移问题，通过这种加重经济责任的方式，有效地督促卖方及时履行合同中户口条款，避免不必要的争议。

在现实交易中可能会碰到这样的情况，比如是否可以有变通措施允许出售方在交易后一年内迁出户口，且又能防范风险。因为买方很喜欢卖方的房子，除户口问题以外的其他交易条件都很满意。从促成交易和降低风险的原则出发，有两条建议可供参考：一是约定较高的逾期违约责任，并要求出售方提供现金担保；二是要求出售方提供可以接受其户籍迁入的直系亲属的住房地址，若到期未迁，该亲属户主同意其户籍迁入，下家有权申请强迁户口。

最后，笔者认为我国户籍管理制度本身需要做一个调整，对于房屋所有权人本人及其配偶和其直系亲属的户籍迁入，可以适当放宽，只要房屋所有权人同意即可。另外可以与房屋产权登记部门联合建立原所有人户口迁出制度和新所有人户口迁入制度等。制度往往存在滞后性，问题出来了，就需要不断完善原有的制度、建立新的制度，通过法律、法规来规制公民日常的交易行为，是处理问题最有效的方式之一。