律师观点分析

案情简介：  

买方孙某和卖方济南X置业公司就XX房子买卖事宜签订了商品房认购书。认购书对房子的价格、付款方式、逾期付款违约金以及签订书面商品房买卖合同时间等信息进行了明确约定。事后，因买方资金有问题，不能按照认购书约定的时间进行付款，所以就没有和置业公司签订书面商品房买卖合同。认购书约定：买方不能在约定的时间内到置业公司签订书面商品房买卖合同的，视为买方孙某拒绝购买房屋，所付款项不予退还。买方孙某实际已交纳房款25万元（含2万定金）。最后，置业公司按照认购书约定起诉买方孙某，要求解除认购协议，买方孙某支付25万元的违约金。

律师工作：

在接受买方孙某委托后，本律师认真分析原告的诉求以及所依据的法律关系。分析认购书的效力以及原告据此主张违约金的法律依据。

本律师认为：1、商品房认购协议仅仅是买卖双方成立关于购买X房屋的意向，该协议签订双方仅成立关于购买房屋的预约关系，而非买卖关系。认购书签订了，不是说双方在将来的时间就一定按照认购书的约定签订房屋买卖合同，实际上双方中的任何一方都可以决定是否要买或卖该房屋。按照《商品房买卖司法解释》第四条约定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人 。买方仅承担一个定金损失。2、置业公司和孙某签订的所付款项不予退还的条款为格式条款，无效。置业公司依据该条主张买方孙某支付违约金没有法律依据，应予以驳回。按照第1款所述，双方虽签署了认购书，但是双方都有权利选择是否要签订书面商品房买卖合同，如果基于其中一方的原因没有签订书面商品房买卖合同的话，其大概需要承担定金或双倍定金的损失，而具体到本案中，买方孙某仅承担一个定金损失，除了定金之外的钱款，卖方置业公司应该予以退还。而认购书却约定，因买方原因不能签订书面商品房买卖合同的，买方所付款项不予退还。本条款加重了买方的责任，为格式条款，无效。所以，本律师认为，置业公司据此条约定要求买方孙某承担所有款项为违约金的诉求没有法律依据，法院应予以驳回。3、置业公司主张违约金过高，置业公司没有任何损失，要求法院对违约金进行调整。

代理结果：

本律师充分在庭上发表了上述代理意见，法院判决买方孙某仅承担2万元的违约金。驳回置业公司其他的诉讼请求。

办案体会：

在商品房买卖关系中，如果买卖双方还没有签订买卖合同，仅签订认购书的话，双方都有权利选择是否要继续签订书面商品方买卖合同。只是不签订的话，需要承担责任，一般来说，是买方的原因没签买方会损失定金；卖方原因没签，会双倍返还定金。建议大家在买房前考虑清楚，尽量按照合同约定履行义务，否则就会承担相应的责任。