吴丁亚律师
一、案件基本概况
本案为典型商品房预售合同纠纷，由购房者朱某、崔某某起诉北京某置业有限公司，诉求解除购房预售合同、退还已付购房款 221.18 万元。
二原告 2025 年 1 月购置海淀区总价 887.18 万元商品房，计划变卖名下知春路老房凑齐尾款、办理按揭。后因北京二手房市场下行，老房挂牌难售出、大幅降价仍无买家，二人以市场突发变化、无力履约、销售人员口头承诺可退房为由，主张情势变更要求解约退款。
被告北京某置业有限公司委托北京市炜衡律师事务所吴丁亚律师出庭应诉，全程专业抗辩，最终北京市海淀区人民法院判决驳回原告全部诉讼请求，案件受理费由购房者自行承担。
二、原告三大退房核心理由
1. 二手房市场遇冷，自有老房无买家、亏本也难变现，无力承担新房后续房款与按揭贷款；
2. 主张楼盘销售口头确认房屋可退，仅需支付违约金，后续沟通无果才诉至法院；
3. 市场下行属于不可预见重大变化，继续履行合同显失公平，符合情势变更解除条件。
三、吴丁亚律师四大精准抗辩要点
作为被告方代理律师，吴丁亚律师凭借扎实的民商法专业功底与房产纠纷办案经验，逻辑清晰、层层击破原告诉求，成为本案胜诉核心支柱：
1. 锁定合同效力，界定风险归属
吴丁亚律师明确主张，双方自愿签订的商品房预售合同及贷款补充协议，是真实意思表示，合法有效且对双方具有强制约束力。二手房价格波动、老房售卖困难，属于房产交易中可预见的正常商业风险，并非法定、约定的合同解除事由，购房者作为完全民事行为能力人，理应自行承担市场波动风险。
2. 戳破口头退房说辞，坚守合同书面原则
针对原告声称 “销售口头承诺可退房” 的主张，吴丁亚律师精准指出：原告无任何有效证据佐证该口头承诺，开发商从未授权销售人员作出退房许诺；即便存在口头表述，销售人员个人说辞不能凌驾于书面合同之上。合同明确约定解除需满足法定或约定条件且采用书面形式，仅凭口头沟通主张解约，于法无据、于约不合。
3. 直指原告根本违约，厘清履约责任
吴丁亚律师当庭厘清案件关键履约事实：原告符合贷款办理条件，却自行主动撤回贷款申请，未按合同约定补齐剩余房款，已构成先行违约。违约方无权单方要求解除合同、退还房款，反而应继续履行合同或承担违约责任，原告诉求违背公平原则与契约精神。
4. 反驳情势变更主张，切断解约法律依据
吴丁亚律师进一步抗辩：原告能否变卖老房，与办理银行按揭、偿还贷款无必然关联，其无法举证自身丧失履约能力；房价涨跌、二手房流通性变化是市场经济常态，不属于《民法典》规定的情势变更范畴，不能以此规避自身合同义务。
四、法院判决核心逻辑
法院完全采纳吴丁亚律师的抗辩意见，作出关键认定：
1. 房产市场价格波动属于正常商业风险，不属于不可预见的情势变更；
2. 购房者提前预判不足，在老房未售出时仍签订购房合同，应自行承担决策风险；
3. 原告自行撤回贷款、未按期付款，无合法合同解除权；
4. 最终判决驳回原告解除合同、退还房款的全部诉求，诉讼费由原告承担。
五、案件价值与吴丁亚律师办案亮点
案件警示意义
1. 买房置业需理性评估自身资金链，不能将变卖旧房作为购房唯一资金来源，市场下行风险需提前预判；
2. 房产交易一切以书面合同为准，销售人员口头承诺无法律效力，切勿轻信口头许诺盲目签约；
3. 商业市场正常行情波动不构成情势变更，购房者不能因自身资金压力随意毁约退房。
吴丁亚律师专业凸显
吴丁亚律师毕业于北京大学法学院，深耕民商事合同纠纷、房产纠纷多年，办案风格严谨缜密、法理功底扎实。本案中，他精准抓住合同效力、商业风险界定、口头承诺效力、先行违约认定四大核心突破口，逻辑闭环式抗辩，精准维护房企合法权益，也为同类商品房预售合同纠纷提供了经典应诉范本。