吴丁亚律师
案件描述
被告黄某与案件第三人陈某系夫妻关系,双方于1985年12月25日登记结婚。在夫妻关系存续期间，黄某通过继承方式在全州镇朝京南路39号取得瓦房一座,房屋没有产权证,只办理了土地证 ,面积为82.9平方米，该土地证登记的所有权人为黄某，共有人栏为空白。
2009年7月20日,被告黄某(转让人)与原告(受让人)蒋某签订了一份房屋转让协议,协议内容如下：1.转让人将上述瓦房及土地自愿转让给受让人;2.转让费共计16万元整;3.转让费分期支付,签订转让协议时付8万元,在土地使用证办理过户手续后再付8万元;4.受让人承担过户手续费,转让人协助办理过户手续;5.在转让人收到受让人第一次房款时,应将土地证原件交给受让人。协议签订后,原告蒋某当即付给被告黄某8.4万元,被告黄某即将土地使用证原件交付给原告。
2010年3月,黄某的妻子知情后反对房产转让，并于2010年5月向全州县土地局递交了书面报告,不同意转让房屋和土地。被告黄某经与原告蒋某协商解除协议无果后遂拒绝协助办理土地使用权证过户手续,原告于2010年12月向本院提起诉讼。在诉讼过程中第三人陈某申请参加诉讼被获准。
法院判决
一、原告蒋某与被告黄某于2009年7月25日签订的房屋转让协议无效。
二、由被告黄某退还原告蒋某预付房款84000元并赔偿利息损失。
三、由原告蒋某退还土地使用证(土地证号为全国用(2001)字第01030096-5号国有土地使用证,地号为0096号)原件给被告黄某。
法理评析
被告黄某与第三人陈某于1985年登记结婚，至今为夫妻关系。在夫妻关系存续期间，被告黄某通过继承取得面积为82.9平方米的土地，并于2001年10月依法登记和领取了土地权属证明，后又在该土地上后又修建了瓦房一座，在夫妻双方没有约定的情况下，该房产应为夫妻双方共有。根据我国共有财产的法律制度，擅自处分共有财产的行为，未经共有人同意或追认，该处分行为一般无效。此外，我国法律针对不动产转让还有特别的规定：不动产的善意取得必须具备依照法律规定“应当登记的已经登记”这一法律要件。本案中，原告蒋某与被告黄某在签订房屋转让协议后，虽然受让人蒋某履行了支付部分转让款和转让人黄某履行了交付土地证的义务，但双方未依约到土地部门完成土地转让这一法律要件，说明该标的物的转让并没有发生物权法意义上的所有权变更，不具有对世的公示效力。因此，原、被告之间的房屋转让无效。仿照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同》第五十八条、《最高人民法院<关于贯彻执行民法通则若干问题的意见>》第八十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第二款的规定，作出了如上判决。
律师观点分析
案件描述
被告黄某与案件第三人陈某系夫妻关系,双方于1985年12月25日登记结婚。在夫妻关系存续期间，黄某通过继承方式在全州镇朝京南路39号取得瓦房一座,房屋没有产权证,只办理了土地证 ,面积为82.9平方米，该土地证登记的所有权人为黄某，共有人栏为空白。
2009年7月20日,被告黄某(转让人)与原告(受让人)蒋某签订了一份房屋转让协议,协议内容如下：1.转让人将上述瓦房及土地自愿转让给受让人;2.转让费共计16万元整;3.转让费分期支付,签订转让协议时付8万元,在土地使用证办理过户手续后再付8万元;4.受让人承担过户手续费,转让人协助办理过户手续;5.在转让人收到受让人第一次房款时,应将土地证原件交给受让人。协议签订后,原告蒋某当即付给被告黄某8.4万元,被告黄某即将土地使用证原件交付给原告。
2010年3月,黄某的妻子知情后反对房产转让，并于2010年5月向全州县土地局递交了书面报告,不同意转让房屋和土地。被告黄某经与原告蒋某协商解除协议无果后遂拒绝协助办理土地使用权证过户手续,原告于2010年12月向本院提起诉讼。在诉讼过程中第三人陈某申请参加诉讼被获准。
法院判决
一、原告蒋某与被告黄某于2009年7月25日签订的房屋转让协议无效。
二、由被告黄某退还原告蒋某预付房款84000元并赔偿利息损失。
三、由原告蒋某退还土地使用证(土地证号为全国用(2001)字第01030096-5号国有土地使用证,地号为0096号)原件给被告黄某。
法理评析
被告黄某与第三人陈某于1985年登记结婚，至今为夫妻关系。在夫妻关系存续期间，被告黄某通过继承取得面积为82.9平方米的土地，并于2001年10月依法登记和领取了土地权属证明，后又在该土地上后又修建了瓦房一座，在夫妻双方没有约定的情况下，该房产应为夫妻双方共有。根据我国共有财产的法律制度，擅自处分共有财产的行为，未经共有人同意或追认，该处分行为一般无效。此外，我国法律针对不动产转让还有特别的规定：不动产的善意取得必须具备依照法律规定“应当登记的已经登记”这一法律要件。本案中，原告蒋某与被告黄某在签订房屋转让协议后，虽然受让人蒋某履行了支付部分转让款和转让人黄某履行了交付土地证的义务，但双方未依约到土地部门完成土地转让这一法律要件，说明该标的物的转让并没有发生物权法意义上的所有权变更，不具有对世的公示效力。因此，原、被告之间的房屋转让无效。仿照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同》第五十八条、《最高人民法院<关于贯彻执行民法通则若干问题的意见>》第八十九条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(一)》第十七条第二款的规定，作出了如上判决。