律师观点分析

被上诉人石X经合社向本院答辩称：（一）村民的损失惨重。根据石X经合社与黄XX于2012年2月29日签订的《土地租赁协议书》第二条第三项、第四条、第六条第一款约定，黄XX向石X经合社支付租金至2017年1月，但一直未交纳2017年2月至2017年12月的租金，且自签订合同至今已近6年，一直未在承租土地上进行建设，已构成严重违约,石X经合社有权单方面解除协议，并收回土地。2018年1月2日，石X经合社向黄XX送达《解除协议通知书》，黄XX于2018年1月3日签收该通知书，但一直未按照《解除协议通知书》履行义务。2018年1月25日，石X经合社第二次向黄XX送达《通知书》，但黄XX至今仍拒绝交纳租金、交还土地以及办理土地交还手续。石X经合社的实际损失远远大于租金的损失，因本协议如果顺利履行，石X经合社在合同期满时，还可获得不少于4000平方米的建筑物的所有权和使用权。自2012年至今，黄XX6年多来一直占有案涉土地，因租赁给黄XX，石X经合社失去了充分利用此土地的黄金时间，损失巨大。（二）黄XX没有任何损失，而且还获取了利益。黄XX与石X股份经济合作社租赁的土地是作为案涉二块土地的建设项目配套使用，黄XX在2012年已建设为商铺出租，每月租金约30000元，黄XX用此收益的租金支付三块地的租金，黄XX并没有任何损失，还获取利益。根据公平原则、诚信原则，押金、租金不应退还黄XX。（三）黄XX主张石X经合社没有交付案涉土地不是事实。黄XX实际是否占有土地，应综合考虑习俗和交易习惯，租金交付的情况，当事人对权利的主张，是否存在占有的阻碍，黄XX能否随时可占有和使用，其他相邻合同的履行情况，黄XX提出异议的时间和目的，石X经合社发催告通知时黄XX的反应等。石X经合社与黄XX签订协议后，黄XX通过国土部门绘制了案涉二块土地的测绘图，并在国土部门工作人员、石X村委会工作人员、石X经合社、黄XX在场的情况，对照着测绘图，工作人员还用对讲机沟通，在现场土地打桩确定土地的具体位置，这个过程实际上就代表土地正式由黄XX占有。根据习俗和交易习惯，作为不动产的土地，在签订合同后，黄XX就可以占有和使用土地。占有土地是没有任何阻碍的，合同也约定了18个月的建设期，石X经合社没有任何行为表明不让黄XX占有使用。黄XX交付押金和租金6年多，此行为表明其已占有土地，并且6年来没有提出说没有占有土地的异议，直到本案诉讼，黄XX才提出抗辩，完全是出于诉讼目的，与客观事实不符。石X经合社发二次催告通知，要求黄XX交回土地时，黄XX并没有主张其没有占有土地，双方以实际行为表明土地一直在黄XX的占有中。如果黄XX没有占有土地，6年来一直履行支付租金义务，又不提出占有土地的主张，不符合日常常理和商业常理。（四）一审判决显失公平。根据《土地租赁协议书》第二条第三项、第四条约定，黄XX一直未交纳2017年2月至2017年12月的租金，且未在承租土地上进行建设。因此石X经合社要求黄XX向其支付2017年2月1日至2018年1月3日租金以及黄XX自2018年1月4日起，参照租金9221.54元/月的标准，向石X经合社支付占有使用费，直至黄XX实际返还案涉土地之日止，这一诉求合情合理，一审没有支持显失公平。二审时，石X经合社补充两点答辩意见：（一）关于土地权属及使用权问题。石X经合社在一审已经提交了国土部门及石X村委会出具的土地证明等相关文件，足以证明石X经合社对土地拥有相应的权属及使用权。（二）根据合同相对应原则，黄XX应承担相应违约责任。

二审中，当事人没有提交新的证据。

本院对一审查明事实予以确认。

本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕本案双方当事人在二审中的上诉和答辩，本院分析如下：

案涉《土地租赁协议书》中所涉土地属于东莞市寮步镇石X股份经济联合社集体所有，包含了农用地及未利用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，案涉《土地租赁协议书》为无效合同。黄XX主张石X经合社未向其交付案涉土地，其并未实际利用案涉土地，但黄XX根据上述合同的约定向石X经合社支付了押金及自2012年3月至2017年1月的租金，在长达近五年的时间里，黄XX并未就土地是否已经交付的问题提出异议，且一直缴纳租金，而从案涉土地的状况看，双方确认合同签订时该土地并不存在任何围闭设施，本案亦无任何证据显示黄XX利用土地存在其他障碍或者有需要石X经合社配合交接的其他情形，综上，黄XX主张案涉土地并未实际交付，没有依据，本院不予采信，黄XX占用了案涉土地，应支付土地的占用费用。结合双方对于合同无效的过错、合同的履行情况及土地的利用情况，一审法院判定黄XX已经支付的占有使用费及利息以及已经支付的押金石X经合社无须返还并无不当，本院依法予以维持。

综上所述，上诉人黄XX的上诉请求于法无据，本院予以驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费9540.7元，由黄XX负担（已预交）。

本判决为终审判决。