“小产权房”拆迁如何补偿？

    “小产权房”拆迁如何补偿？

问：“小产权房”拆迁如何补偿？

答：回答您的提问之前，请让我们先核实几件事：

1、您家的房子是建造在集体土地上，还是国有土地上？

2、您家的房子是在农村，还是在城区内，还是在城区外但已纳入城市规划区内？

3、您家的房子有没有产权证书？如果有，是房屋所有权证（例如《不动产权证书》），还是只有宅基地使用证（例如《集体土地建设用地使用证》）？

4、如果您家的房子没有产权证书，那有没有政府规划部门批准建造的文件（例如《选址意见书》）？

5、您家的房屋有没有被认定为违法建筑？

“小产权房”不是法律概念，笼统来说，纯粹农村的房屋按土地管理法的相关规定进行补偿；城区内、已纳入城市规划区内的集体土地上建造的合法房屋参照国有土地上房屋补偿标准进行补偿；已经被认定为违法建筑的房屋一般不予补偿。要结合具体情况具体分析、具体解答。

除“小产权房”，房屋附属物是否补偿？被征收房屋的附属物是指附属于被征收房屋,由房屋产权人或使用人在使用过程中为提高房屋使用效能而改造或追加的,不能异地使用或异地使用将影响其功能的财物及相关设施。一般是在房屋所有权证或房屋租赁合同中载明的、与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物。房屋结构及本身所含有的门、窗及水电设施属房屋估价范围,应在房屋评估中体现,不属附属物评估范围。对房屋附属物的评估基准日为房屋征收决定公告之日。房屋征收决定公告之日之后新增加的附属物不在补偿之列。

在遇到征收时,要区分两种情况:一种是房屋的使用人合法拥有的、证照齐全的、具有经济价值的附属物,对这部分附属物,由于拆除而给被征收人带来一定的损失,按照公平原则可以对这部分附属物给予一定的补偿，但补偿的水平要远远低于被拆除的正式房屋。另一种是房屋产权人未经过合法的审批手续或不合理占用的附属物,对于这一部分,一般不能给予补偿,但是有特殊情况的也应该给予一定的经济补偿,但补偿的水平要远远低于合法附属物。

由此引申出的问题，购买农村“小产权房”的非农村居民，在征收时能否获得房屋拆迁补偿？

先看一则真实的案例。X年X月,A将自家宅基地上共113平方米的房屋以6.5万元价格卖给城镇居民B。X年X月,该房屋被划入拆迁范围内,B因此获得拆迁补偿款180.8万元。X年,A向法院起诉房屋买卖合同无效。由于房屋已经拆迁,因此A起诉要求B返还拆迁补偿款。虽然系争房屋的拆迁补偿款高于房屋买卖价格,但系因房屋升值因素所导致,且该款项是对B拆迁后的安置问题进行的基本补偿,B并未因此而获利。最终法院判决确定B应按照20%的比例返还A房屋价款。实践中，基于公平原则，购买农村“小产权房”房屋在征收时是能够得到房屋拆迁补偿的。非农村居民的合法权益是要予以保护的。