承租人的房子在租期内被征收，承租人可以获得停产停业损失补偿吗？

基本案情

2019年3月，卢某与蒙某签订《租房合同》，约定了租房的主要内容：蒙某将位于该市大江批发市场西南位置的83号面积为55.82平方米的门面房出租给卢某，卢某用于餐饮经营；租期为3年，自2019年5月起至2022年4月止，租金于每年的3月31日前一次性支付，逾期按每日年租金的10%支付违约金；卢某如果要转让该铺面则需蒙某同意才可以转租；退租时应当恢复隔离墙，修好厕所、水、电、门、基础设施能达到使用程度，任何一方违约需承担违约金20000元。合同签订后，卢某与其朋友杨某在该门面合伙经营农家餐馆，并于2019年11月注册登记。

2020年11月，该区政府对包括以上门面在内的所在片区正式启动征收。2021年1月，房屋征收补偿安置办公室与房东蒙某签订了《棚户区改造项目商业性用房征收补偿协议书》，作为被征收房屋所有权人，蒙某就其被征收的58.08平方米商业性用房可以获得如下补偿：（1）征收门面套内面积58.08平方米，补偿标准每平方米32000元；（2）房屋装修补偿费33110元；（3）一次性搬家补偿697元；（4）一次性支付停产停业损失补偿费27878元（58.08平方米×80元/平方米×6个月）；（5）搬家奖励5808元等。1月20日，以上门面房被拆除。

2021年1月，蒙某将该门面房的搬家费697元、装修费29101元、卢某预交剩余租金14700元，共计44498元支付给与卢某合伙经营的杨某。卢某认为其作为承租人还应该获得停产停业损失补偿费27878元，遂提起诉讼。

以案说法

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括……（3）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。可见，法律上对于停产停业损失的补偿对象规定为被征收房屋的所有权人。本案中，被征收门面房的停产停业损失补偿费的补偿对象是房屋所有权人蒙某，而非该房屋的承租人卢某。因此，卢某、农家餐馆要求享有或分配蒙某因房屋征收获得的停产经营损失补偿费27878元的主张，没有征收法律关系上的依据。

那么，房屋承租人卢某及其农家餐馆能否在产权人获得停产停业损失补偿金时主张自己的停产停业损失呢？本案中，卢某与蒙某签订了租房合同，约定了3年的承租期，在合同约定租期尚未到期之时，因为征收致使卢某无法继续经营，事实上会产生一定的停产停业损失。但是卢某不是征收中的被征收人，不能获得征收中的停产停业损失补偿，他能否从租房合同法律关系中获得损失补偿或赔偿呢？合同中明确约定了一方违约的应当支付20000元违约金，蒙某没有按照约定期限提供满3年的租赁房屋是否属于承担违约金的违约行为呢？答案是否定的。本案租赁合同不能继续履行，不是蒙某违约所致，而是因政府作出的房屋被征收行为引起，属于不可抗力情形。

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，合同约定的租赁期间为36个月，双方实际履行租赁合同至2021年1月（1月20日房屋被拆除），尚有4个月无法履行，相较于合同约定的36个月来看，双方实际履行的期间已经较为接近合同约定的租赁期；再结合合同不能履行后的善后情况来看，出租方蒙某在1月30日就将征收补偿款中所涉的门面搬家费697元、装修费29101元以及房屋租赁合同未能履行的剩余租期的租金14700元，共计44498元支付给承租方，及时处理了因不可抗力致使租赁合同不能履行的善后事宜，承租人获得了相应补偿。承租人主张的停产停业损失于法无据。

法律依据

因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

在征收过程中，对于征收经营性用房而产生的停产停业损失补偿费归谁的问题，在理论上以及实际征收过程中，存在较大争议。按照法律的直接规定，该停产停业损失补偿费支付给房屋所有权人是有明确法律依据的，承租该房屋的承租人为了避免其在征收中可能面临的损失，可以寻求其他救济途径。由于承租人在征收中不存在物权法律关系，只与出租人形成合同法律关系，且征收一般属于不可抗力，也不构成承担违约责任的违约事由，因此，承租人可以在合同中事先约定征收或其他客观原因导致承租不能继续时的损失补偿条款，通过合同约定解决停业停产损失的问题。