农村宅基地房屋拆迁利益的归属

基本案情

邹某与韩甲原为夫妻,双方于2003年登记结婚,2013年经法院判决离婚。韩甲与韩乙系姐弟关系,二人户籍均在X村A号。X村A号宅院原系祖宅,宅院内房屋于2010年左右进行了翻建。

2017年11月,韩甲与韩乙分别作为被拆迁人与某公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》。两份协议均载明被拆迁房屋位于X村A号。某公司向韩乙支付拆迁补偿款共计1966238.8元；向韩甲支付拆迁补偿款1054715.8元。2018年,邹某向法院起诉要求分割X村A号宅院拆迁补偿款的三分之一即536092元,其主张X村A号宅院内房屋系其与韩甲翻建,韩乙亦有出资。

本案思考

翻建房屋行为是否引起房屋所有权主体的变更；拆迁利益归属及分割原则。

法院裁判

某区法院经审理判决韩甲给付邹某拆迁补偿款180000元。韩甲提起上诉。某市中级法院驳回上诉,维持原判。

法官后语

农村宅基地房屋拆迁补偿,为确定拆迁利益的归属,应首先明确房屋所有权人及宅基地使用权人。

1.农村宅基地房屋中的共有

农村宅基地房屋多为夫妻或家庭出资建设,由家庭成员共同居住使用,因而多为夫妻或家庭共同共有。农村房屋重建、翻建行为为事实行为,能够引起物权的设立或消灭,房屋所有权人亦可能发生变化。

本案中,A号院内房屋原为韩甲及韩乙父母建设,在其父母去世后由二人依法继承。邹某和韩甲婚后,与韩乙共同对A号院内房屋进行翻建。民法典规定,因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。据此,韩甲和韩乙在房屋翻建完成时即取得所有权。房屋翻建行为发生在邹某和韩甲婚姻关系存续期间,根据婚后财产推定共有原则,韩甲所翻建的房屋应为邹某及韩甲的夫妻共同财产,在共有形式上为共同共有。在韩乙翻建房屋的过程中,即使邹某有出资行为,亦不当然与韩乙形成共有关系。

2.宅基地使用权人的认定

宅基地使用权主体仅限于以户为单位的农村集体经济组织成员,每户农民都可依法享有一次无偿取得宅基地使用权的权利。在农村宅基地使用权的取得方面,法律允许因继承房屋时发生的农村宅基地使用权的一并转让,以及本村村民之间住房出卖和出租时发生的农村宅基地使用权的一并转让。

本案中,韩甲和韩乙以继承方式取得X村A号宅基地使用权,邹某虽为X村A号院内部分房屋的所有权人,但其不是X村集体经济组织成员,故而也不是宅基地使用权人。因此邹某无权主张宅基地补偿款。

房屋的物权会因事实行为或法律行为发生变动,确定拆迁利益归属首先要追溯物权变动的全过程,区分不同的共有形态。根据“地随房走”原则,在房屋所有权或使用权流转过程中,宅基地使用权随房屋一并流转。但因宅基地的特殊定位,其流转主体、流转范围均受严格限制。超出流转范围的法律行为无效,利益相对方不能取得宅基地使用权,亦不享有宅基地拆迁补偿。