关于建设用地使用权之流转登记

建设用地使用权转让、互换、出资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。建设用地使用权作为一种用益物权，属于绝对权、排他权、对世权，必须通过一定的公示方法以便社会知悉。对于建设用地使用权的设立，我国采取登记要件主义。与此相衔接，建设用地使用权的流转也采取登记要件主义。也就是说，在当事人签订了转让、互换、出资、赠与等流转协议后，即使移转了建设用地的占有，也仅产生债权的效力，只有完成登记之时起，才意味着发生了建设用地使用权的物权变动。

对于建设用地使用权流转时要办理的登记，其性质应为变更登记。变更登记，是指因设立在不动产上的物权权利义务内容发生变化时应进行的登记。申请变更登记，应当由出让方和受让方共同向登记机构提出。房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或更改土地使用权证书。因此，自将变更事项登记在不动产登记簿上时起，原建设用地使用权人的权利才消灭，新登记的权利人成为合法的建设用地使用权人，对该土地享有占有、使用、收益的排他性权利。

需要注意的是，由于建设用地使用权的流转时的登记不属于政府的行政审批行为，故而未办理流转登记的，虽然建设用地使用权不发生移转，但并不影响建设用地使用权流转合同的效力。也就是说，除非另有约定，建设用地使用权合同经各方当事人签署之后生效，未能办理流转登记的，负有办理登记义务的一方应向另一方承担违约责任。