关于建设用地使用权提前收回及补偿

建设用地使用权期限届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依据规定对该土地上的房屋以及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。建设用地使用权人作为建设用地的合法权利主体，其对建设用地享有的物权原则上本不应受他人干涉，只有在建设用地使用权的期限届满时才可以被所有权人收回。因公共利益的需要而对私人权利进行强行干预是世界各国和地区普遍奉行的基本准则。同样，在我国，建设用地使用权的效力也并非绝对的。

“国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。收回，理论上的依据主要在于公共利益高于个体利益，个体利益必须服从公共利益的需要，这同样是宪法的基本原则。基于公共利益的需要，可以成为国家对私人权利进行强行干预，提前收回建设用地使用权的合法事由。

在允许国家为了公共利益需要提前收回建设用地使用权的基础上，还规定了必须应对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金。我国实行的是“地随房走”“房随地走”的政策，如果建设用地使用权人丧失建设用地使用权，那其上定着的房屋和其他不动产也就归国家所有。这等于是在权利人非自愿的情形下放弃了用益物权，还一并丧失了其地上不动产的物权。虽然对建设用地使用权的收回从法律概念上不同于对土地的征收，但对地上财产权的剥夺实质上是一种国家对组织或者个人的财产征收行为。应当按征收的相关规定，通过一定方式给予补偿，才符合公平原则，并保护权利人的合法权益。

作为建设用地所有权人的出让人，应当尊重建设用地使用权人所享有的建设用地使用权，非因正当理由及给予相应的补偿，不得收回建设用地使用权。这一规定是建设用地使用权人所享有的建设用地使用权作为物权具有的对世性或者对抗效力的重要体现。土地出让金在性质上是建设用地使用权人为了获得土地使用权而必须支付的对价，根据公平合理原则，出让人收取对价后就应当保障建设用地使用权人在约定期限内的使用。如果出现提前收回的情况，实质上属于违约，除了相应的补偿之外，出让人将建设用地使用权人已支付但未使用土地年限内的出让金退还给出让人，也是承担违约责任的一种体现。