关于建设用地使用权期满处理规则

住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

建设用地使用权作为一项用益物权，具有期限限制。不同用途的建设用地使用权的使用最高年限不同，如居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年、综合或者其他用50年。在规定的使用年限期满后，对于用作住宅用途的建设用地使用权，期满后应当自动续期。

住宅建设用地使用权自动续期的，应当缴纳续期费用。其依据主要在于住宅建设用地使用权的出让金是和使用期限联系在一起的，续期者自然应当支付费用。如果不支付续期费用，对因为期限长而支付了较高房价的买主不公平。对此，我国《土地管理法》规定，“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位，按国务院规定的标准和办法，缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后，方可使用土地”。

只有住宅建设用地使用权才能适用自动续期原则，非住宅用地期限届满不能自动续期。一方面，是因为非住宅用地都是工业或商业用地，不涉及城市居民的居住和基本生活需要，没有特别保护的必要。另一方面，非住宅用地在设定上往往具有特定的目的，因此很可能期限届满，权利人就没有使用该土地的需要了。

“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金”。我国对于非住宅建设用地使用权的续期确立的规则为：建设用地使用权人享有法定的申请续期的权利，且非因公共利益的需要，其申请不得被否决。关于建设用地使用权期限届满后建筑物归属的问题，土地使用权期间满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权由国家无偿取得。

住宅建设用地使用权人在建设用地使用权期限届满后享有自动续期的法定权利，主要是考虑到住宅的使用期限较长，而且和老百姓的利益息息相关，许多人终身的积蓄就是其居住的房屋，而如果收回建设用地使用权，地上的建筑物也要一并返还给国家，不利于保护居住房屋的所有权。为保障老百姓安居乐业，不宜规定自动收回。同时，明确规定建设用地使用权期满之后的续期问题，可以最大限度地利用现有资源，有利于稳定经济秩序。

对于住宅建设用地使用权，应采用的是自动续期原则而非申请续期，鉴于我国实行的是“地随房走”的政策，因此自动续期的前提还在于建设用地上存在住宅，如果房屋不存在或者房屋的用途不再是住宅，那么建设用地使用权也就不复存在。