关于能否用更正登记撤销不动产登记

甲家有三个女儿，乙、丙、丁。乙、丙出嫁后，甲寻人入赘本村养老。后小女儿丁与戊结婚，戊户口未迁入本村。甲去世后丁谎称自己是独女，继承取得甲的宅基地及农房并办理了不动产登记。后该地征迁，已出嫁的姐姐乙认为登记有错误，应当撤销登记。但甲已经去世，丙下落不明，继承人难以确定。

如何正确适用更正登记和撤销登记

不动产登记簿除了权利变动效力外还具有权利推定效力。所谓权利推定效力，是指经依法记载在不动产登记簿上的权利推定为该权利的合法享有人，并由此引申出物权公示公信原则和善意取得制度。对于被错误记载在登记簿上的权利人，只要第三人是善意相信其具有权利，其接受权利的转让视为合法有效。

权利推定是对登记簿的权利归属的推定，一般认为并未包括对登记簿记载的自然状态。自然状态是一种法律事实，不依权利人意思表示而改变，可以经过实际测量真实得出。登记簿记载与自然状态不一致，可以适用更正登记。登记簿记载事项除了自然状态的记载外，还包括权利人、权利性质等权利事项，应属于登记簿推定效力，不得由登记机构擅自更正。登记机构可以依据与登记簿记载不一致的登记原因证明文件进行更正，包括自然状况和权利事项记载。但登记不是确权，而是物权公示行为，借此达到权利推定和物权变动的效力。

《最高人民法院关于行政案件案由的暂行规定》明确，不动产登记属于行政登记，土地、矿藏、水流、滩涂、林地、林木、山岭、海域使用权权属确权属于行政裁决，这就把确权和登记的关系分清楚了。登记机构无权对权利归属进行判断和确定。如果登记原因被认定虚假、无效或被撤销的，应进行撤销登记。撤销登记是把现有登记簿记载事项全部注销并回复到上一手登记状态，但权利归属并未最终确定，需要等待法院或行政机关对物权归属进行最终确定后，按照司法文书或行政决定进行登记，与更正登记的内容不相符合。登记簿记载与法院作出的导致物权发生变动的形成判决不一致，登记机构根据法院判决进行的登记并非更正登记，而是依嘱托登记和宣示登记。

因此本案法院已认定乙系以虚假材料申请不动产转移登记，应予以撤销登记。鉴于目前权利人已经去世或下落不明，其继承人并未明确，不可适用更正登记。上一手权利人甲已经死亡，撤销登记会发生登记到“死人”名下的行为。但此登记并非依申请进行，而是带有确权性质的回复登记，无妨登记到“死人”名下，不必发证，待明确继承人后再予以转移登记。