土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资,与他人签订合同合作开发房地产的,合同无效。
起诉前已办理批准手续的,合同效力补正。划拨土地使用权的获得通常为无偿取得,不允许用作有偿投资,故原则上不允许用作出资进行房地产开发,但对于已经实际投入经营的,在经国家批准的情况下,为了促进土地资源的合理利用和优化土地资源配置,允许有条件地补办手续后投资,在补办土地使用权出让手续或者按国家规定缴纳房地产收益中的土地收益,或按国家规定作其他方式处理的情形下,即在要求无偿取得划拨土地一方付出相应土地使用权合理使用对价的情况下,允许将土地作为投资进行房地产开发。
常见证据:房地产合作开发合同。用于出资的土地使用权性质。补办的土地使用权出让手续、土地出让金补缴凭证、人民政府批准以划拨土地使用权作为出资进行房地产开发的相关文件等。
裁判说理
有效情形。原告与被告双方于X年X月X日签订房地产开发经营合同,约定甲方以其使用划拨土地使用权作为出资并于X年X月X日取得了X人民政府的批准。根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。涉案合同约定以划拨土地作为出资开发涉案房地产项目在本案起诉前已经有批准权的人民政府批准，符合上述司法解释的规定,合同内容亦不违反法律强制性规定，应认定合法有效。
无效情形。原告与被告双方于X年X月X日签订房地产开发经营合同，约定甲方以其使用划拨土地使用权作为出资，但未取得有批准权的人民政府批准。根据最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定，土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。涉案合同约定以划拨土地作为出资开发涉案房地产项目未经有批准权的人民政府批准，违反上述司法解释的禁止性规定,该合同应当认定为无效合同。
法律规定
最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的,应当认定合同无效。但起诉前已经办理批准手续的,应当认定合同有效。
