关于调整及补缴土地出让金的情形

在国有土地使用权出让合同履行过程中，有三类需要补缴土地出让金的情形，第一类是因土地用途变更需要增加土地使用权出让金。第二类是协议出让土地使用权约定的出让金价格低于国家规定的最低价(通常是指新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%)。第三类是投资开发使用过程中经规划批准对土地容积率进行了调整，需要根据调整后的容积率重新确定土地出让金。对于第一类情形，应当按变更协议或重新签订的出让合同确定的价格进行补缴；对于第二、三类情形，可以按照当事人要求按照市场价格进行评估，以评估的市场价为准补足差价。

常见证据：国有土地使用权出让合同。土地用途变更审批手续。国有土地使用权出让合同补充协议或重新签订的出让合同。协议出让方式的，订立合同时国家规定确定的最低价。

裁判说理：低于国家最低价补缴土地出让金。某政府土地管理部门作为出让人与受让人依法以协议出让方式签订了国有土地使用权出让合同，经审查，合同约定的土地出让金价款低于当地政府按照国家规定确定的最低价，依照《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，该土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人同意按订立合同时的市场评估价格缴纳土地使用权出让金，符合法律规定，本院予以确认。

变更土地用途调整土地出让金。某国土资源部门与受让人签订了国有土地使用权出让合同，约定土地用途为X。受让人于X年X月X日申请变更土地用途，经出让人及规划行政主管部门同意，受让人与出让人签订了《土地使用权出让合同变更协议》，约定变更土地用途为X，土地出让金调整为X元，上述变更协议的签订符合法律规定，应认定合法有效。受让人未按照变更协议的约定补缴土地出让金，出让人要求受让人予以补缴，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。受让人向出让人补缴土地出让金X元。

变更土地容积率调整出让金。某国土资源部门与受让人签订了国有土地使用权出让合同，约定土地用途为X。受让人于X年X月X日申请变更容积率，经规划行政主管部门批准重新确认了涉案土地容积率为X，受让人与出让人签订了《土地使用权出让合同变更协议》，约定土地容积率调整为X，土地出让金经双方协商(或委托评估)调整为X元，上述变更协议的签订符合法律规定，应认定合法有效。受让人未按变更协议的约定补缴土地出让金，出让人要求受让人予以补缴，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。

法律规定

建设用地使用权人应依法律规定以及合同约定支付出让金等费用。土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。

经市、县人民政府批准同意以协议方式出让的土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按国家规定确定的最低价的，应认定土地使用权出让合同约定的价格条款无效。当事人请求按订立合同时的市场评估价格交纳土地使用权出让金的，应予支持；受让方不同意按市场评估价格补足，请求解除合同的，应予支持。因此造成的损失，由当事人按过错承担责任。

协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地(拆迁)补偿费用以及按国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。低于最低价时国有土地使用权不得出让。