关于变更土地用途的法定条件

根据土地用途管理制度,我国土地分为农用地、建设用地和未利用地。使用土地的单位和个人必须严格按土地利用总体规划确定的用途使用土地。土地使用者需要改变出让合同约定的土地用途,必须取得出让方和相关规划部门的同意,变更或重新签订土地使用权出让合同并相应地调整土地出让金,补交土地使用权出让金。

不论是协议出让,还是招拍挂方式出让土地使用权,土地使用者在取得土地使用权后要变更土地用途,均需取得出让方和规划部门的同意,并相应地调整及补交土地出让金。可见,土地使用权出让合同本质上虽属民事合同,但同时合同的部分核心内容又受到国家行政管理的约束,并非合同一方或双方当事人协商即可随意变更。即充分体现了国家对于土地用途的严格控制和管理要求,对于土地用途的变更不仅仅需要合同双方当事人的同意,还需要办理相关的行政批准手续。对于出让方和受让方而言,未经规划部门同意,出让方和受让方不得自行协商变更土地用途。对于土地受让方而言,则需出让方和规划部门均同意变更,方才能够实现变更土地用途的目的。

常见证据土地使用权出让合同。变更土地用途的规划审批手续。土地使用权出让合同变更协议或重新签订的土地使用权出让合同。调整土地出让金的数额。

裁判说理

某国土资源部门与受让人签订了国有土地使用权出让合同,约定土地用途为X。受让人于X年X月X日申请变更土地用途,经出让人及规划行政主管部门同意,受让人与出让人签订了《土地使用权出让合同变更协议》,约定变更土地用途为X,土地出让金调整为X元,上述变更协议的签订符合法律规定,应认定合法有效,合同双方当事人应按变更协议的约定履行各自的义务。

实务解析

规划部门批准了土地使用权用途的变更,但土地使用权出让合同约定的土地用途尚未进行变更,受让人是否可以按规划审批变更用途使用土地？土地用途的变更需要由规划部门进行行政审批,但土地使用权出让合同属民事合同,受让方系按土地使用权出让合同约定来履行合同内容,土地用途亦属于合同约定的内容之一,而规划审批属行政行为,与民事合同属于不同的法律关系,即使规划审批批准了土地用途的变更,并不意味着土地使用权出让合同的约定亦随之发生变更。

土地使用权出让合同约定的土地用途与规划用途不符,如果要合法出让土地,需受让方与出让方变更土地使用权出让合同约定的土地用途,使得规划用途与合同约定用途形成一致。而且土地使用权出让合同中土地用途的变更往往还涉及土地出让金的调整和退补,并非单纯的用途变更。如果出让方与受让方对此产生争议,还可能因此而影响土地使用权是否能够完成出让。

法律规定

建设用地使用权人应合理利用土地,不得改变土地用途;需改变土地用途的,应依法经有关行政主管部门批准。土地使用者需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。

土地使用者以协议出让方式取得国有土地使用权后,必须严格按规定的土地用途和条件使用土地。土地使用者需改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。经批准改变协议出让土地用途的,应按变更时的土地市场价格,分别计算变更后的土地用途的土地使用权出让金数额和原用途的土地使用权出让金数额,以差额部分计算应当补交的土地使用权出让金。

出让土地改变土地用途,经出让方和规划管理部门同意,原土地使用权人可以与市、县国土资源管理部门签订变更协议或重新签订出让合同,相应调整土地出让金。原土地使用权人应当按变更协议或重新签订的出让合同约定,及时补缴出让金,办理土地登记。但出让合同、法律、法规、行政规定等明确必须收回土地使用权重新公开出让的,不得办理协议出让手续。