建设用地使用权的取得方式，民法典规定，取得的方式主要有两种：一是有偿出让；二是无偿划拨。以有偿出让为主，无偿划拨为辅。按照房地产开发建设的过程，我国的房地产市场结构分为三级，即土地使用权出让作为一级市场；土地使用权出让后的土地使用权转让以及房地产的开发经营作为二级市场；房地产投入使用后的房地产交易属于第三级市场。在三级房地产市场结构中，二、三级市场都是以土地使用权出让为前提和基础的，因此，土地使用权出让就成为房地产市场能否正常运转的先决条件和关键环节。
土地使用权的出让采取拍卖、招标和协议三种方式，以拍卖、招标为土地使用权出让的主要方式。为此，国土资源部专门制定了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确规定了对于各类经营性用地必须以招标、拍卖和挂牌的方式出让土地。
《民法典》进一步明确了通过公开竞标方式出让土地的两种情形：一是工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地；二是同一土地有两个以上意向用地者。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定：“本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府自然资源主管部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的合同”。本条开明宗义地对国有土地使用权出让合同进行定义性解释，明确了土地使用权出让合同的出让主体和出让行为的标的物。《民法典》则进一步对建设用地使用权出让合同一般应具有的条款进行了列举式规定。
建设用地使用权作为一种用益物权，必须通过一定的方式进行公示，才能够产生排他的效力。不动产登记是各国通行的不动产物权的公示方法，只不过对不动产登记的公示效力有所不同而已。
建设用地使用权登记是指县级以上人民政府将土地的权属、用途、面积等基本情况记载于不动产登记簿上，并向建设用地使用权人颁发使用权证书。设立建设用地使用权，权利人应当向登记机构申请建设用地使用权登记，登记机构应当向建设用地使用权人发放权利证书，这种登记为权利的设立登记，它包括以出让和划拨方式取得的建设用地使用权。登记需要权利人申请，依据是土地使用权出让合同或者政府关于土地划拨的批准文件。由此可见，我国建设用地使用权的登记采纳了物权登记要件主义，即经过登记，建设用地使用权才能成为一种用益物权。
建设用地使用权登记制度对确认土地权属、明晰土地权利状况、保护土地使用权人合法权益具有重要的意义。国有土地的使用用途一般是按照当地城市的总体规划编制来确定的，原则上一经批准取得即不得变更，只有在特殊情况下，有条件地允许土地用途的变更，但当事人不得擅自变更土地用途。土地出让后如果变更土地用途的，必须由出让方与受让方签订土地用途变更协议或者重新签订土地出让合同，并就土地出让金问题进行调整。
《民法典》条文：设立建设用地使用权，应当符合节约资源、保护生态环境的要求，遵守法律、行政法规关于土地用途的规定，不得损害已经设立的用益物权。设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放权属证书。建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，应当依法经有关行政主管部门批准。建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
以案释法
以拍卖方式出让国有土地使用权，竞买人虽签署了拍卖成交确认合同但对签订出让合同始终未承诺的，土地使用权出让合同是否成立？
出让方为出让土地编制的拍卖公告等文件，均属于要约邀请的性质，其内容并不包含双方下一步签订土地使用权出让合同的全部条款，或者说并不完全具有订立土地使用权出让合同的意思表示。因此，即便竞买人以交纳保证金、签订成交确认合同的参与竞买方式，对该要约邀请作出了回应，拍卖机构亦以拍板、落槌的方式宣告竞买终结，这些事实只是证明拍卖程序的完结，竞买人接受了成交确认合同的各项约定。
土地使用权出让合同属于“法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式”的合同。因此，如果竞买人未依拍卖规定当场与出让方签订出让合同，并在其后对签订出让合同始终未承诺，则其行为仍停留于缔结出让合同的要约阶段，出让合同未成立。
法官说法
实务中，当事人签订《建设用地使用权出让合同》应该主要注意哪些问题呢？
第一，通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
第二，建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（1）当事人的名称和住所；（2）土地界址、面积等；（3）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（4）土地用途、规划条件；（5）建设用地使用权期限；（6）出让金等费用及其支付方式；（7）解决争议的方法。
另外，当事人要特别注意，即使土地使用权出让合同没有明确约定收回土地的条件，政府仍然可以依据法定条件收回闲置土地。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权，但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
因此，受让方应注意土地使用权出让合同约定的开发时间，避免因自身原因延期开工造成土地闲置，达到收回土地的法定条件，导致政府无偿收回土地行为的发生。
