宅基地上自建房因拆迁置换安置房权属

　　农村居民申请宅基地自建房屋获批后，登记申请人以协议的方式将土地使用权、房屋所有权等转让给同户其他成员所有，但未办理过户手续，此种情况下，认定宅基地及地上房屋的所有权人以及因该房屋拆迁原因置换的安置房的权属问题时，应当注意以下几点：（1）农村宅基地是以户为单位，而非以个人为单位。“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”据此可知，农村宅基地的申请和审批都是以户为单位的，而非以人为单位，因此，只要是申请获得宅基地批准的户的成员，对该宅基地均享有使用权。（2）宅基地上自建房屋的所有权认定。宅基地使用权是我国农村居民的一项特有的用益物权，其具体是指经依法审批由农村集体经济组织分配给其成员用于建造住宅的没有使用期限限制的集体土地使用权。“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施”。而对于宅基地上的农村自建房屋的权属认定，通常应遵循以下原则：一是以宅基地使用权的归属作为认定房屋所有权的基本依据；二是以建房出资及实际利用情况作为认定房屋所有权的主要依据；三是家庭成员对宅基地上的房屋所有权未作约定或约定不明的，建造的房屋应认定为家庭共有财产。由此可知，同户的家庭成员在获批的宅基地上出资建造房屋，且其余家庭成员将相关权利转让给该成员的，应认定其所建造的房屋由其所有。（3）拆迁安置房的权属确认以被拆迁房屋的权属为依据。拆迁安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时，对被拆迁人进行安置所建的房屋，被拆迁人在国家依法征收、拆迁房屋时，有权选择以拆迁安置房作为补偿方式，此时房屋征收部门应调换给被拆迁人新的房屋，故拆迁安置房的本质是产权调换。在产权调换情形下，被拆迁人取得拆迁安置房的前提是其上交了已被拆迁的房屋，故拆迁安置房的所有权获得是被拆迁人对被拆迁房屋所有权的权利延伸和替代，仅在财产形式上发生变更，并不影响财产所有人的变动，即使被拆迁人在取得拆迁安置房的过程中补交了差价，也不影响房屋权利的归属。综上可知，在认定拆迁安置房的权属时，应以被拆迁房屋的权属作为判断依据，认定拆迁安置房属于被拆迁人所有。