房屋被征收房屋所占用的土地使用权如何补偿

基本案情

2022年6月，B区政府作出《房屋征收决定书》并公告，张三继承而来的房屋在公告的征收范围内。同月，在A市公证处的监督下，B区房屋征收管理办公室召开了“住宅房屋征收公开选定评估机构会议”，并确定甲房地产评估公司为本案被征收房屋的评估机构。后B区房屋征收管理办公室与甲评估公司签订了《房地产评估委托合同》，据此，甲评估公司开始对该征收范围内涉及的征收房屋等财产进行评估。

经实地查勘，张三之子张四在《现场查勘记录》上签字确认，后经初步评估和分析测算，甲评估公司出具了《房屋征收估价报告》，并向张三送达。

其间，征收工作组与张三多次协商未达成补偿协议，B区人民政府作出征收补偿决定并送达张三。张三收到补偿决定后不服，认为征收补偿决定中只补偿了房屋及其附属物和搬迁费用，对房屋所占的国有土地使用权并未进行补偿，遂提起诉讼。

依法解答

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依法获得相应补偿。可见，房屋所有权人在其房屋被征收的过程中，国有土地使用权同时被收回，如果该土地使用权尚未到期，是应当获得相应补偿的。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。评估机构所评估出的价格及评估报告中对房屋价值的评估已经考虑了被征收房屋占用土地的土地使用权因素，而无须对房屋所占用的国有土地使用权进行单独补偿。

法律依据

房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：被征收房屋价值的补偿；因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。

被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

司法实践

国有土地上的个人房屋具有房屋所有权以及对应的国有土地使用权两个权利。对国有土地上的房屋进行征收时，其占用的国有土地使用权一并收回。这里看上去应当包括对于房屋所有权和国有土地使用权两个权利的补偿问题。土地使用权是被征收房屋价值评估时的影响因素之一，换言之，由于房屋与其所占用的土地无法分开，因此人们购买房屋时的房价中自然包括人们对土地使用权的期待，人们在购房时也并不会区分房屋的价值和房屋所占用的国有土地使用权的价值。为此，房屋拆迁时，评估机构对房地产价值估价也与日常房地产交易习惯保持一致，在对房屋价值的估价中包含了对于国有土地使用权剩余年限所对应价值的估算，不会再对国有土地使用权部分进行单独补偿。