问题提出：不动产未办理过户登记手续，遇到征收，是原有登记人还是实际占有人为被征收人？
法律解答
不动产登记是民法典确立的一项物权制度，是指经权利人或利害关系人申请，由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记本质上为产生法律效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起实施。通常情况下，行政机关应当以登记于不动产登记簿上的权利人为被征收人进行征收补偿活动。
但在征收中经常遇到名义产权人与实际权利人不一致的情形，实施征收补偿的立法出发点，均是要对实际权利人的合法权益给予充分保护。因此，如果有证据证明，登记于不动产登记簿上的原产权人，出于真实意思表示，已经将不动产转让并交付受让人，受让人实际占有、使用不动产，成为不动产的实际权利人，且征收补偿过程中，原产权人未对被征收的不动产权属提出异议的，征收管理部门以实际权利人为被征收人，与之签订征收补偿安置协议，协议签订主体的确定并不违反法律规定。在征收补偿行政程序完成后，原产权人未通过民事诉讼等法定途径依法确认其对被征收不动产的产权，仅仅以名义产权人身份提起行政诉讼的，实质上与不动产征收的相关行政行为不具有利害关系，没有原告资格。
相关案例
某实业发展公司诉某市人民政府国有土地上房屋征收决定及征收补偿方案案。最高人民法院经审查认为，通常情况下，行政机关应当以登记于不动产登记簿上的权利人为被征收人进行征收补偿活动，对征收不动产相关行政行为提起行政诉讼，登记在不动产登记簿上的权利人才具有原告资格。但是，实施征收补偿、给予“利害关系人”原告资格的立法出发点，均是要对实际权利人的合法权益给予充分保护，而不是保护徒有虚名的名义权利人的“权利”，增加诉累，鼓励原产权人在民事活动中出尔反尔。因此，如果有证据证明，登记于不动产登记簿上的原产权人，出于真实意思表示，已经将不动产转让并交付受让人，受让人实际占有、使用不动产，成为不动产的实际权利人，且征收补偿过程中，原产权人未对被征收的不动产权属提出异议的，征收管理部门以实际权利人为被征收人，与之签订征收补偿安置协议，协议签订主体的确定并不违反法律规定。在征收补偿行政程序完成后，原产权人未通过民事诉讼等法定途径依法确认其对被征收不动产的产权，仅仅以名义产权人身份提起行政诉讼的，实质上与不动产征收的相关行政行为不具有利害关系，没有原告资格。本案中，涉案土地、房屋确实一直登记在某实业发展公司名下。但是，某实业发展公司早在1995年就已经将涉案土地、房屋转让给吴某光，吴某光又于次年转让给黎某湛、李某。至2011年6月征收时，某实业发展公司已经丧失对涉案土地、房产的占有、使用、收益等权利16年，且征收过程中，某实业发展公司亦未对涉案土地、房屋提出权属异议。2012年6月，某街道办与实际权利人黎某湛、李某签署补偿协议后，某实业发展公司在未先行对涉案土地、房屋权属问题提起民事诉讼的情况下，在对签订征收补偿协议行为的法律效力问题提起民事诉讼被终审裁定驳回起诉后，又直接对本案征收决定和补偿方案提起行政诉讼，应当不具有原告资格。据此，二审裁定驳回某实业发展公司的起诉，处理结果亦无不当。综上，裁定驳回某实业发展公司的再审申请。
