非住宅房屋不以居住为目的,它们的存在还有创造财富的社会功能,对这部分房屋拆迁所造成的影响比住宅房屋更大,对被征收房屋的使用人造成的损失也更大。故征收非住宅房屋造成停产停业损失应予补偿。
非住宅房屋的范围
非住宅房屋主要是指用于办公、生产和经营的房屋,主要包括商业用房、工业用房、机关事业单位办公用房以及其他公益事业用房等。征收过程中,需补偿停产停业损失的主要是商业用房和工业用房。
商业用房是指用于从事商业经营活动的房屋,包括商店、旅馆、写字楼、餐馆和游艺场馆等。商业用房一般具有以下几个特征:房屋建造时,经过批准的规划设计和建筑设计文件确定的房屋用途就是经营用房,特殊情况是由住宅转为商业用房;在房屋的实际使用中也是用于经营场所;房屋是用来从事营利性经营活动。
工业用房是指用于进行生产制造活动的房屋,主要包括厂房及工厂区内的其他房屋,还包括仓库及其他仓储用房等。工业用房一般具有以下几个特征:房屋建造时,经过批准的规划设计和建筑设计文件确定的房屋用途就是生产或辅助生产的用房;在房屋的实际使用中也是用于生产活动的用房;这类房屋建筑结构特殊,一般具有比较高大的空间,建筑结构上,以大跨度、大开间的单层框架式钢筋混凝土结构为主;用于进行生产活动的房屋,一般都具备较好的用电、用水和交通条件。
停产停业损失的计算
在拆迁非住宅房屋中的生产、经营用房时,往往造成停产停业,使生产者或经营者遭受一定的损失。停产、停业损失主要包括两方面内容:经济损失,即因停产、停业使被征收人失去了获得利润的机会,经济损失其实就是被征收人的利润损失。因征收而必须发生的一些费用。一般有以下几项:设备、仪器、生产成品、半成品或商品的搬迁运输费用;设备、仪器、搬迁过程中发生损坏的费用及重新安装调试的费用;生产成品、半成品或商品搬迁过程中发生损坏的费用;停产、停业期间职工工资、福利费、各种保险等社会基金;企业因征收倒闭、解散后职员的安置费用;为特定经营环境而设的牌匾及其他装饰物的报废损坏的费用;生产、经营证照的重新办理或变更的费用;因解除房屋租赁关系而发生的房租损失及违约赔偿金或安置房屋承租人的费用。
补偿拆迁非住宅房屋的停产、停业损失,仅限于实行产权调换,即由征收人给被征收人提供新的营业场所。在此期间,被征收人在搬迁及等待搬迁过程中,会有一定量的经济损失,这一损失完全是由于征收造成的,征收人理应进行补偿。货币补偿的,属一次性了结由于征收引发的经济损失,按征收非住宅房屋的补偿标准补偿即可。因为该标准中含有对生产、经营造成的损失,没有必要再对停产、停业的损失进行补偿。具体补偿的标准由各地具体规定,实际操作中可委托评估机构进行评估。
房屋被征收前的效益,也就是企业经营的增值效益,确定这个量通常有三种方法:收益平均法。即计算出被征收人在房屋被征收前一定时间里的单位时间平均收益值。如被征收人前一年的经营利润。该方法一般适用于经营时间较长,经营状况比较稳定的被征收人。使用该方法时,被征收人有义务提供其经营期间的财务报表以及完税情况的证明。
同类比照法。即确定条件相同或基本相同的同类生产、经营者,以其为对象计算该生产者或经营者在同等条件下的平均收益值,作为被征收人单位时间增值效益的数额,按此数额确定被征收人单位时间增值效益。这种方法一般适用于经营时间不长,特别是那些处于投资阶段,正要或将要收回投资,创造利润阶段的被征收人。综合法。即将以上两种方法,综合使用,使计算的结果更趋于准确。
关于使用何种方法确定征收房屋被征收前的效益,可由省、自治区和直辖市结合当地的实际情况,作出具体规定。
停产停业的期限应以因征收行为造成被征收人生产经营活动无法进行的实际期限来计算。过去,很多地方制定的拆迁管理的具体办法,不是按实际停产停业的期限确定补偿数额,而是无论何种情况都按一个具体的期间来确定补偿数额,这种规定不利于被征收人的权益保护,也是与《条例》的精神规定相违背的,今后各地在制定贯彻《条例》的具体办法时,应加以注意。
在征收补偿协议中或政府征收补偿决定中确定的安置时间延长,造成被征收人未能在原定期限内恢复生产和经营活动的情况下,如安置时间延长的原因是征收人造成的,应对增加期间内的停产停业损失予以补偿;如是被征收人造成的,则不予补偿。
