租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。有观点认为土地租赁合同作为租赁合同的一个具体分支合同,亦应受此约束,即土地租赁合同的最长期限必须以20年为限。
城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定:土地使用权出让最高年限按下列用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育,科技,文化,卫生,体育用地50年;商业,旅游,娱乐用地40年;综合或其他用地50年。城市房地产管理法规定:土地使用权出让最高年限由国务院规定。
规范国有土地租赁意见:国有土地租赁可以根据具体情况实行短期租赁和长期租赁。对短期使用或用于修建临时建筑物的土地,应实行短期租赁,短期租赁年限一般不超过5年;对需要进行地上建筑物,构筑物建设后长期使用的土地,应实行长期租赁,具体租赁期限由租赁合同约定,但最长租赁期限不得超过法律规定的同类用途土地出让最高年期。
我国农村土地承包法规定:通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包,出租,互换,转让或其他方式流转。土地承包经营权流转应当遵循以下原则:流转的期限不得超过承包期的剩余期限。
土地租赁合同的最长期限无须以20年为限。20年的最长期限不符合土地租赁的一般实际需要。实践中,承租方在租得土地后,一般都会对之进行数额较大的后续投资,并且会将这些投资作为企业的固定资产用于企业的持续经营和发展中,要对这些投资进行充分的利用,20年的最长租赁期限显然是不足的。
国有土地出让与出租尽管在形式上有不少不同之处,但在法律关系的本质上却是一致的。故国有土地租赁的最长期限不得超过法律规定的同类用途土地出让的最高年期。从农村土地承包法的规定来看,对于农村的农用土地租赁,突破20年的期限是允许的。对于农村的建设用地租赁,因相关工作目前正处于国家允许的改革试点之中,司法实践对各地不同的试点方案理应给予合理的尊重,而从目前各地出台的试点方案来看,以20年为最高年限的方案是没有的。
