宅基地属于农民集体所有，农民的宅基地使用权源于集体经济组织的分配，非该集体经济组织成员不能获得该集体经济组织分配的宅基地。农民在宅基地上建房仍然具有专属性质，根据“房随地走”的原则，宅基地上所建房屋也不得随意转让。不过，我国目前有些地方对农村房屋转让效力已经予以适度放宽，部分地方认定农村房屋买卖合同有效。
集体土地上修建的房屋，仍然属于农村房屋，不得向集体经济组织外的成员转让。
基本案情
原告张某有位于某市某镇西社区的房产一套，该房系某村的安置房。2016年12月19日，被告韩某为购买该房屋向原告张某支付订金10万元，并约定韩某于2017年2月29日前向张某支付剩余房款26 000元，若韩某逾期付款，则张某不再将房屋出卖给韩某并可少退还韩某2万元订金。后因韩某未能依约支付剩余房款，双方协商解除房屋买卖合同无果，遂引起诉讼。法院于2017年9月27日作出民事判决：一、确认张某与韩某于2016年12月19日约定的房屋买卖合同无效；二、张某于判决生效之日十日内返还韩某购房款10万元并自2016年12月19日至实际付款之日按中国人民银行同期同类贷款支付利息。
本案分析
集体土地上所建房屋不能向本村村民以外的人销售。本案争议房屋所涉及的土地为集体土地，韩某又非该集体经济组织成员，案涉合同存在变相向集体经济组织外部人员转让集体土地使用权之情形，违反了国家关于集体土地使用权管理的强制性规定，故张某与韩某于2016年12月19日约定的房屋买卖合同应为无效合同。
宅基地的所有权归集体所有，是集体划拨给农民主要用于居住的土地，根据我国相关法律规定，宅基地是不允许转让的。根据“房随地走”的原则，在宅基地上建造的房屋归宅基地使用权人所有，宅基地使用权不允许转让，宅基地上的房屋也不允许向本集体经济组织外的成员转让，否则转让协议无效，双方应根据各自过错程度承担相应的法律责任。
《中华人民共和国土地管理法》 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。
农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。
