何种情形的不动产登记错误应予以赔偿

不动产统一登记以来，登记工作人员一直为悬在头上的达摩克利斯之剑而惴惴不安。这柄剑就是法律规定的登记错误的赔偿责任。依照全国人大法工委立法说明，立法对登记错误责任只是原则性规定，具体宜由不动产登记的专门法律规定。最高人民法院办公厅在给国土资源部（现自然资源部）办公厅的复函中明确，不动产登记机构应当在审查时尽到合理审慎的审查义务，并以此作为判定登记机构是否承担赔偿责任的标准，缓和了对登记错误的认定要件。

要求登记机构为登记后登记簿的记载与权利变动保持一致承担责任，毋宁说是不可能完成的任务。笔者试从我国物权变动立法模式入手，通过对国外立法例的分析比较，提出我国登记错误的类型及救济措施，明确需要承担赔偿责任的登记错误类型，为《不动产登记法》的制定提供参考。

各国登记错误的类型。所谓登记错误，一般来说，是指不动产登记簿载明的登记事项与真实情况不相符的客观情形。目前各国对登记错误的界定范围有三种类型。

一是狭义上的登记错误，即基于有效的登记原因而为的登记，因登记时的错误或者遗漏导致登记簿上登记事项与登记时的原始事实状态不符的情形。日本对登记错误采取狭义理解。日本《不动产登记法》认为，需要更正的登记错误是指登记完毕后，权利主体、客体及其内容，均无任何新事实或原因使之变更，仅登记上的错误或遗漏事项。

二是通常意义上的登记错误，既包括狭义上的登记错误，也包括因登记的原因嗣后被确认无效导致登记簿上的登记与登记的原始事实状态不符。瑞士采通常意义上的理解，《瑞士民法典规定：“物权的登记不正当，或者正当的登记被不正当的涂销或更改时，其物权受到侵害的人，得诉请更改或涂销该登记。”所谓不正当是指凡无法律原因或依无约束力的法律行为而完成的登记，比如胁迫、欺诈的意思表示而为的转移登记。

三是广义上的登记错误，不仅包括瑞士法上通常意义上的登记错误，还包括嗣后发生的登记簿记载与事实权利状态不一致的情况。德国采广义的理解，《德国民法典》规定：“如果土地登记簿中的内容在有关土地权利、此权利上的权利或者在列举的处分权限制方面，与真实的法律状态不一致时，自己的权利未登记或者未正确登记的人，或者登记不存在的负担或者限制而受损害的人，可以要求因更正而涉及其权利的人同意在土地登记簿中加以更正。”比如离婚诉讼中，法院作出的确定当事人一方享有某项不动产的判决、分割不动产的判决、使原所有人回复所有权的判决，具有与登记、交付等公示方法相同的效力，可直接发生物权变动的效果，从而导致登记簿上记载的与事实权利状态不一致。

可以看出，狭义的登记错误包括登记人员笔误、登记申请人存在假人假材料的情形，此时登记机构是否有过错或尽到审查责任在所不问。只要登记原因在申请登记时是虚假或无效的，登记不发生物权变动的效力，予以登记属于登记错误。通常意义的登记错误则包括买卖合同等登记原因证明文件被法院确定无效的情况。广义的登记错误还包括继承、征收等嗣后发生物权变动导致登记簿与实际权利人不符的情形。