2021年1月1日起施行的《民法典》规定了居住权制度。居住权源于罗马法，是人役权的一种，指为特定人的利益使用他人之物的权利。最初设计作为婚姻家庭生活的保障，家长将房屋居住权遗赠给继承人外的其他家庭成员。法国、德国等大陆法系国家继受了这一制度，将其规定为用益物权，受其人身性目的限制，无偿设立且不得转让、继承、出租。居住权与租赁权的区别在于居住权是物权，居住权人可按照合同约定对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，并具有排除房屋所有权的效力。
我国《民法典》保留了居住权不得转让继承的规定，但放宽了设立条件。设立人可以以合同约定的方式，有偿设立、出租居住权。这为宅基地三权分置提供了一条出路。宅基地使用权人可与他人约定在农房上有偿设立居住权，并允许出租。由于居住权的不动产物权属性，经不动产登记的居住权具有强烈的排他性和支配性，民宿业主等社会资本就可以放心地在设立居住权的农房上进行投资升级改造，并通过出租等方式取得收益。虽然法律对居住权的设计是满足生活居住的需要，但这不影响居住权制度的应用和设立的物权效力。
相比租赁权，居住权具有支配力，效力更强，对居住权人的利益保护力度更大，并足以对抗宅基地使用权人的违约反悔等行为，保障居住权人的权益。同时宅基地使用权人依然保有宅基地的使用权。这种模式兼顾了宅基地使用权人的保护与投资人的利益诉求，且无须对现有的物权法律体系进行大幅度的改造，制度成本和社会认知成本最低，值得在下一步居住权制度立法实践中尝试和探索。
