宅基地使用权赋予了农民基本的居住权利保障，是稳定农村的重要制度。随着城市化脚步加快，农村人口向城市转移增多，空闲宅基地和农房越来越多。由于受到转让的身份限制，宅基地及农房难以入市流通，资产价值难以彰显。三权分置的目的在于保持宅基地集体所有权不变的情况下，鼓励以农村宅基地和住宅使用权的流转、租赁、抵押等方式获取财产性收入，盘活宅基地的资产资本属性。鉴于上述理论障碍，各地宅基地三权分置改革一直停留于探索阶段，已经开展试点的地区也无法贯彻始终。
（一）构建“所有权、使用权、租赁权”的三权分置模式之一
农村村民保留宅基地使用权，出租农房或宅基地给承租人，建立宅基地所有权、宅基地使用权和宅基地（农房）租赁权三权分置模式。农房流转使用是引入资本、盘活闲置、乡村振兴的关键。但农房使用权人即农房承租人常常担心租赁合同得不到执行，不敢投入资本改造农房，这是由于产权保障不完善和诚信体系不健全导致的。可探索在外观上对已租赁的农房进行标识，通过三方鉴证增强租赁双方的合同意识，对农房和宅基地出租予以不动产登记发证。租赁权虽然是债权，但可以纳入不动产登记的范围，显化外在标识，并可借鉴德国关于租赁保护的规定，对已登记的房屋承租人赋予物权化的保护，在租金管制、解约条件法定等方面予以明确，强化承租人的地位，稳定预期以利于融资担保，鼓励资金投入农房的改造升级。
同时应尽快确认农户资格权，加快宅基地使用权登记发证。结合农村集体产权制度改革，由农业部门指导出台农村集体经济组织成员资格认定办法，由乡（镇）政府确认农村集体经济组织成员身份，落实农户资格权中的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权权益。同时按照建设时间和审批条件，分类处置目前已有的宅基地占地建房，对符合审批条件的允许予以补办手续后登记发证，做到应发尽发。对不符合宅基地使用条件的也应严格执法。
《土地管理法》将宅基地使用权的审批权力下放到乡（镇）政府，应考虑建立常态化的宅基地审批制度，允许农房流转用于经营性用途，并出台相应的管制规则，从规划、安全、环保等方面限制农房非农使用的外部性，为通过租赁方式流转农房使用权扫除障碍。
