随着我国房地产市场的迅速发展，土地市场供不应求，国有划拨土地逐渐进入房地产开发市场，房地产开发商与划拨土地使用权人通常采用合作开发的方式进行房地产开发活动。那么在司法实践中，如何认定合作开发划拨土地合同的效力，应注意以下三点：（1）合作开发房地产合同的性质。合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的合同。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，合作开发房地产合同根据内容不同，其性质可确定为以下合同：①合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；②合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；③合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；④合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。以出让土地使用权合作开发房地产的合同实质为土地使用权转让合同。
（2）国有划拨土地使用权转让的行政批准形式。根据上述内容可知，土地使用权人与房地产开发商约定土地提供者不承担经营风险，只收取固定利益的，应认定为土地使用权转让合同。但关于国有划拨土地使用权的转让，《城市房地产管理法》明确规定，转让国有划拨土地，应当报有批准权的人民政府审批。只有在有批准权的人民政府批准后，受让方才能办理土地使用权出让手续，并依规定缴纳土地出让金。虽然我国法律未对政府批准的形式作出具体规定，但参考实践，对于“经有批准权的人民政府批准”应作广义解释，以下形式都可认定为经过政府批准：第一，政府出具批准文件；第二，政府对合作开发合同进行核准登记；第三，政府为土地受让人办理土地使用权出让手续。只要有政府的书面材料或者政府的具体行为已经表明其认可了划拨土地使用权人的投资行为的，就应当视为政府已经批准。
（3）未经批准签订的国有划拨土地使用权转让合同属于效力待定合同，经过补正系有效合同。为维护土地交易稳定和保护当事人的合法权益，促进房地产行业的有序发展，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》结合社会现状和审判实际，对合作开发划拨土地合同的效力认定上，采取了补救性措施，主要包括以下两种：第一，划拨土地使用权转让在起诉前经批准并由受让人办理出让手续的，转让合同按补偿性质合同处理。“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”第二，划拨土地使用权转让在起诉前经有批准权的政府决定划拨给受让人使用，转让合同按补偿性质合同处理。
“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”因此，在起诉前，经过行政机关补正的国有划拨土地使用权转让合同有效。
