由于房屋租赁权人法律地位弱，权益难以保证，阻碍了租赁市场发展，造成“租房不如买房，无论如何也要买房”的心理，助推了房价上涨。房屋合同备案制度对规范房屋租赁市场力不从心，亟待从法律层面解决租赁市场的困境，让不动产租赁市场走向正轨，让更多的人选择租赁方式解决住房问题，从而促进房地产市场整体良性发展。应完善房屋租赁制度，由不动产登记机构登记房屋租赁，并对登记的租赁合同赋予物权化保护。
（1）当前不动产登记信息平台可支撑房屋租赁登记
不动产统一登记自2015年破冰启航，已完成不动产登记职责和机构整合，建立统一的不动产登记信息平台，实现了国务院要求的统一登记土地、房屋、林地、海域、草原等不动产的要求，达到了登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台“四统一”。目前各地都在积极开展“互联网+不动产登记”，推行“外网申请、内网审核”模式最大程度便民利民。不动产登记机构登记房屋租赁，性质上作为备案管理，可以全程网上办理，在登记系统新增加一个功能模块，并不会过于增加登记人员的工作量。
《不动产登记暂行条例》也预留了兜底性条款，规定不动产登记机构可以登记“法律规定需要登记的其他不动产权利”。如认为房屋租赁权是债权不能予以不动产登记，可以看看关于预告登记的规定。预告登记实质上是对债权请求权的保护，可见将房屋租赁予以物权化保护并纳入不动产登记是可行的。不动产登记机构登记房屋租赁权不论是否与交税挂钩，均可考虑取消或降低房屋租赁的纳税，或由承租人单方通过网络进行租赁合同登记申请，提高登记的便利程度。
（2）保护承租人利益需要进行房屋租赁登记
为提高租赁登记的积极性，建议规定只有已登记的房屋租赁承租人才能享有物权化的保护，如买卖不破租赁、无法定情形不能中途解约、房租上涨不能超过一定幅度、不能强行腾房、优先续租、强制续期等。承租人可以根据已登记的租赁合同办理居住证并享受基本公共服务，鼓励进行房屋租赁登记，对不按规定登记的予以行政处罚。
（3）破解法院执行难需要进行房屋租赁登记
“买卖不破租赁”的规定，是租赁权物权化最直接的体现，但实践中这一条款常被滥用。抵押人在设定抵押时可能刻意隐瞒抵押物存在租赁的事实，抵押权人很难通过有效途径去随时查实抵押物的租赁状态，只能依靠抵押人的信誉保证。如果抵押人与承租人恶意串通，通过倒签租赁合同或虚构租赁合同的方式阻止抵押物被拍卖，给抵押权实现后买受人的权利行使造成很大的障碍，将给抵押权人带来难以预估的风险，影响抵押权的顺利、足额实现，影响金融机构的资产处置，影响法院的执行。
由于租赁权具有对抗物权效力，从保护抵押权人利益、维护社会公平的角度，以及从便捷各方当事人、避免不必要的纠纷角度，必须进行登记。该登记的效力必须具备民法上的效力。比如房屋租赁未登记的，没有对抗物权的效力，不能援用买卖不破租赁的条款。同时建立房屋租赁状态查询公示机制，债权人或抵押权人等利害关系人可查询房屋的真实租赁状态，有效地保障各方利益，也有利于保障物权的交易安全，降低法院执行难度。
租售并举制度是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。房屋租赁在性质上属于债权，不宜规定为物权。为保护承租人的利益，可赋予房屋租赁权物权化保护，并纳入不动产登记，加强承租人的法律地位，积极支持租赁住房方式，为构建租购并举的住房体系打下坚实的立法基础。
