在海南买的房子一直办不成不动产权证。2018年6月5日，海南省原国土资源厅在网站发布针对自建房问题的答复称“所涉及房屋属个人自建房，以个人名义报建的房屋由报建主体个人使用，没有商品房销（预）售许可证，根据《海南省房屋国有土地使用权分割登记暂行办法》等规定，不能办理房屋国有土地使用权分割手续。”
2018年自然资源部关于《不动产登记窗口作风问题专项整治工作方案》要求，除具有违法、权属纠纷等法律法规规定不予登记的情形外，应当正常办理不动产登记手续。我们所购房屋有土地证，是通过国有土地使用权出让取得的住宅用地，也有主管部门审批的文件，是合法财产，国家对这类房屋没有限售的规定。国有土地上的自建房真的不能办理不动产登记吗？
国有土地上的自建房可以办理首次登记，但问题中描述的是办理不动产实体分割的变更登记。按照国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等相关法律规范，分割转让房产应当经土地管理部门和房产管理部门批准。不动产实体分割应提交相关部门的审批意见。出让自建房土地是用于个人自住的，在规划、分户等方面难以满足权属清晰、独立使用等不动产单元要求，自建房分割登记转让不符合政策初衷，不能分割登记。
