宅基地房屋买卖合同纠纷,根据购房人主体身份的不同,可分为四类:第一类纠纷系城镇居民购买农村宅基地,这类纠纷占比居多。第二类纠纷系外省市的村民到北京购买农村房屋,这类纠纷与第一类纠纷处理原则基本一致,没有区别,以购房合同认定无效为原则,认定有效为例外。
第三类纠纷系外村村民购买本村村民宅基地房屋买卖合同纠纷,这类纠纷,购房人与售房人虽然属于同一个区或镇,但由于不在一个村,不是本村的集体组织成员,因此,也是以认定购房合同无效为原则?以认定合同有效为例外。
第四类纠纷是本村村民购买本村的宅基地房屋,这里面又分两种情况,一种是直接购买本村村民的房屋,这类买卖合同纠纷,法院均会认定为有效。另外一种是本村村民购买了城镇居民或其他外村村民购买的宅基地。这类纠纷,在司法实践中称作连环买卖案,一般情况下,如果最后一手购买者系本村村民,除非有证据证明系恶意串通等原因被认定为无效外,合同均会认定为有效。
因宅基地地界发生纠纷村民直接向法院起诉确认宅基地地界范围的处理。宅基地地界发生争议,属于宅基地确权纠纷。宅基地确权由人民政府作出处理决定。当事人之间只要一方提出宅基地权属争议,或宅基地使用证存在界限不明确、界限重合,或双方均无宅基地使用证的,就属于权属不清,即确权的纠纷。针对此种纠纷,双方应协商解决,协商不成的应由政府相关部门先行处理。提出争议的一方未经政府部门确权处理,不能以对方侵权为由向法院起诉,法院不能直接受理。
