为节约土地资源、合理利用土地，实现可持续性发展，我国实行较为严格的土地用途管制制度，该管制贯穿于建设用地使用权设立之前与设立之后，并延伸至建设用地使用权流转的整个过程。建设单位使用国有土地的，应当按土地使用权出让等有偿使用合同的约定或土地使用权划拨批准文件的规定使用土地。以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。为强化建设用地使用权人的此种义务，再次予以明确建设用地使用权人不得改变法定及约定的土地用途。
第一，土地用途的界定。在宏观层面，国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。其中建设用地包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等。
只有通过规划纳入建设用地范围的才能进行下一步的出让或划拨。在微观层面，出让后建设用地的用途主要区分为居住用地；工业用地；教育、科技、文化、卫生、体育用地；商业、旅游、娱乐用地；综合或其他用地。不同用途的建设用地使用权，在最高使用年限及土地出让金计取方法与标准方面均有较大差别。出让土地的具体用途，由出让人事先依法定审批程序确认后在出让公告中展示，并应当在双方签订的出让合同明确载明，最后还应办理登记并对外公示。划拨土地的具体用途，则在有权机关审批时在划拨批准文件中确认，且必须用于公益用途。
此外，土地用途还主要通过规划预先确定和实现，对此，城市、镇规划区内，以划拨、出让方式取得国有建设用地的，建设者要依法办理建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，并严格按照规划条件进行建设。建设用地使用权设立后，权利人应按照合同约定和规划许可的土地用途进行开发、利用和经营，不得擅自建造上述用途之外的建筑物、构筑物或附属设施。
第二，违反该项义务的法律责任。国家对其出让土地的用途作出限制性规定，一方面系作为行使土地管理职权的主体，具有管理和监督国家土地资源的行政职能，通过行政执法手段对土地用途进行管制，以保护社会公共利益；另一方面系作为国有土地所有权人，在出让合同中对土地用途作出严格限制，也是其行使所有权的具体体现。与此相应，建设用地使用权人不得擅自改变土地用途，既是遵守土地管理法规规定的公法义务，也是应当履行的一项合同义务，违反该义务的，既产生公法上的行政处罚责任，也产生私法上的违约责任。
由城乡规划主管部门或自然资源主管部门区分情况进行行政处罚，包括能够改正的，责令停止建设、限期改正；无法采取措施改正的，应限期拆除；无法拆除的，没收实物或违法收入；同时根据违法程度处以不同比例的罚款；情节较为严重的，还可由县级以上人民政府自然资源主管部门责令交还土地。关于后者，因擅自改变土地用途属于比较严重的违反出让合同约定的行为，《国有土地使用权合同解释》将其认定为根本违约，赋予出让人解除出让合同的权利，同时出让人还有权求受让人承担法定或约定的违约损害赔偿责任。上述行政责任和民事责任形成责任聚合关系，且一般情况下民事责任优先。
