权利起源。居住权起源于罗马法，指“对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施所享有的占有、使用的权利”，具有保障特定自然人居住权利的功能。古罗马实行家长制，家长一般以遗嘱指定一子为家主，概括继承（指被继承人死后，其财产上的权利和义务统由继承人承受）家长的住房等所有财产，其他子女非继承人不能取得家产继承权。为保障无正统继承权家庭成员和奴隶等人的居住利益，家长以遗嘱的方式在其住宅设立居住权，使继承人外的其他家庭成员有宅可依，不至流离失所。
权利内容。从权利内容上看，居住权与用益物权极其相似，用益物权也可排除所有权人的使用。在国外的立法中，居住权人的权利包括要求所有权人提供指定住房或者住房中的一部分，要求所有权人在此住房中不进行妨害权利人居住的行为，要求所有权人不对居住行为行使所有权、请求权等支配性排他性的权利。
另外，居住权并非仅仅为个人设立，权利人可以在该住房内接纳其家庭成员共同居住，还可以接纳其生活所需要的服务和护理人员。当然其家庭成员和服务、护理人员只能居住在指定居住权的建筑物范围内。
如果居住权人和房屋所有权人或者其他有居住权利的人共同使用建筑物，居住权人及上述人员有权使用为建筑物的正常利用而安装的各种设施。对住房上的负担，除对住房本身的价值增加的负担由住房所有权人承担外，其他公法或者私法上的负担（如水、电、煤气费等）由居住权人承担。居住权人要承担维持房屋通常使用功能的维修费用，同时承担按常规使用方式居住住房和利用设施的义务。对房屋在常规使用情况下产生的折旧，居住权人不负责任。居住权消灭时，住房应当以返还原物的原则予以返还。因此，绑定在房屋上的权利如落户、划片入学等居住权人理论上无法享有。
登记机构。虽然《民法典》没有规定登记机构，但《不动产登记暂行条例》已明确法律规定需要登记的不动产权利由不动产登记机构登记。《国务院关于实施动产和权利担保统一登记的决定》明确，对动产和权利担保，由中国人民银行征信中心动产融资统一登记公示系统办理登记。我国的居住权是规定在用益物权分编下，并且是设立在住宅上，属于不动产物权，因此居住权应由不动产登记机构登记。
