《民法典》首次在制度层面引入居住权，但条文简略。居住权起源于罗马法，指“对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施所享有的占有、使用的权利”，家长为保障无正统继承权家庭成员和奴隶等人的居住利益而设，使继承人外的其他家庭成员有宅可依。该制度后来被法国、德国、意大利等国承袭和扬弃，作为役权看待的限制物权，准用用益物权的规定。
法律规定需要登记的不动产权利由不动产登记机构登记。《民法典》中居住权属于用益物权，设立于住宅上，属不动产物权，应由不动产登记机构登记。
居住权的登记事项。《民法典》规定，设立居住权应当采用书面方式，合同一般包括住宅位置、居住条件和要求、居住权期限等内容。居住条件和要求不应作为登记事项记载在登记簿上。只有具备登记能力的权利或约定方可记载到不动产登记簿上。居住权的居住条件和要求只是债权性的约定，类似租赁要求，没有物权效力，不会引起权利归属变动，对外公示对权利交易并无法律意义，无须纳入不动产登记事项，加重登记和权利人的负担。
居住权期限、住宅位置、居住权人等事项涉及相对人交易安全，公示后可以产生公信力及善意取得的效力，应当记载在登记簿上。居住权可以以住宅的一部分进行设立，实践中也有这样的需要，登记时可用文字或示意图确定房间位置。居住权设立对房屋价值影响巨大，登记信息应当可以由利害关系人查询。
遗嘱设立居住权的申请方式。居住权自登记时设立。以合同方式设立居住权的，登记机构凭双方当事人提交的不动产权证书、居住权合同等材料办理居住权首次登记。对于以遗嘱方式设立居住权的，除了需要考虑遗嘱是否合法有效外，还需要考虑如何申请居住权登记的问题。
居住权设立不影响房屋的继承转让或抵押权设立等处分行为，除遗嘱对同一住宅设定不同居住权人导致抵触外，权利人另有遗嘱将住宅处分给其他人或法定继承均不影响原设立遗嘱。建议权利人尽量在生前设立居住权外，也可要求权利人对设立居住权的遗嘱进行公证。
参照合同设立居住权的规定，遗嘱设立居住权是登记时设立，遗嘱继承人在继承时并无居住权可以继承，其法律地位同受遗赠人，也应进行不动产登记后方可取得居住权。《民法典》规定自然人立遗嘱时可以指定遗嘱执行人，其地位相当于法定代理人，监督和保障遗嘱人最终意思的执行，在遗嘱人遗嘱所做限制的范围内行使处分权。
对于包含设立居住权等物权变动内容的遗嘱，遗嘱执行人应当以被继承人名义协助不动产登记。因此除应大力推广遗嘱执行人制度外，遗嘱方式设立居住权的应当由遗嘱执行人和受益人共同申请。目前继承转移登记时无公证需要法定继承人核验继承材料，在没有遗嘱执行人的时候，该环节也可以看作对遗嘱设立居住权的登记同意，在申请遗嘱设立居住权时继续保留，同时对经过确认的遗嘱由受益人单方申请。
