《民法典》是中华人民共和国第一部以法典命名的法律，承袭了原先独立施行的各个民事部门法并有所修改创新，对不动产登记的影响主要有三个方面。
（一）扩大抵押范围
《民法典》废止《担保法》，明确放开超值抵押，增加抵押物的范围：一是增加海域使用权为可抵押财产（《海域管理法》已明确）；二是在不能抵押的财产删除耕地土地使用权，为土地经营权抵押预留出口；三是将“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”改为“学校、幼儿园、医疗机构等以公益为目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施”。
同时，结合最高人民法院有关司法解释，最终确定为“登记为营利法人的学校、幼儿园、医疗机构、养老机构等提供担保，当事人以其不具有担保资格为由主张担保合同无效的，人民法院不予支持”。这意味着允许营利性的学校、幼儿园、医疗机构等教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施进行抵押。实务中一般看是不是市场监管部门登记的营利法人，包括有限责任公司、股份有限公司和其他企业法人等，是否有营业执照等。
（二）允许已抵押的不动产进行转让
《物权法》规定抵押期间，抵押人未经抵押权人同意转让抵押物的合同无效。《民法典》修改为“抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。抵押权不受影响”。承认抵押权的物权追及力。只要发生债务人不履行被担保债务的情形，抵押权人可以追至抵押物所在地行使抵押权。可以将抵押权理解为不动产上的定时炸弹，遥控开关在抵押权人手上，无论不动产流转到哪里，炸弹都跟着不动产走，只要发生债务人不履行债务的情形，抵押权人随时可以按下开关，申请实现抵押权优先清偿。
抵押权是为担保债务履行而设，依附于债权存在，只可随债权转移而转移。债权转让是形成行为，作出即生效，《民法典》明确债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，不因该从权利未办理转移登记手续受到影响。抵押物转移是所有权转移的表现形式，抵押人和抵押权人不受影响。有观点认为应当将抵押人变更为受让人，实际上抵押人设定抵押权后，即使转让给他人，只要其设定抵押权时属于有权处分，抵押依然有效，抵押人依然是原权利人，只需解除登记系统上的限制即可。
若将抵押人变更为受让人，则与法理不合，因为设置抵押权的处分行为是抵押人作出的，受让人并未作出设立行为，且受让人申请抵押权登记时必须取得抵押物所有权，否则属于无权处分。如果受让后设立抵押权则涉及原抵押权的注销和新抵押权的设立，并非同一抵押权。
“当事人另有约定的，按照其约定。”抵押物转让增加了抵押权实现的难度，减少债务人履行债务的动力，抵押权人特别是银行可以约定抵押物在抵押期间不得转让并申请记载到登记簿。德国法学家认为，约定是否具有记载到登记簿的登记能力，要看该约定能否对善意第三人的不动产权利产生物权限制。禁止抵押物转让的约定属于会对第三人权利交易起物权限制的相对处分限制，应当作为登记簿记载事项记载。
