“抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律、法规和抵押合同的规定处分抵押财产。”其中，解散、破产实际上不过是“到期未能履行债务”的特殊情形。按照普遍公认的法律规则，债务人因解散、破产或者因其他原因导致财产清算时，所有未到期债务均视为到期。此时，如果债务人不能履行债务，则构成到期不履行。所以，从法理上说，抵押权实现的条件只有一种，那就是到期不履行债务(无论是拒绝履行还是履行不能)。
一般说来，抵押权实现有两种方法：一是以抵押物抵偿债务，即抵押物“折价归己”；二是由处分抵押物的价款优先受偿，此时抵押物转归第三人。但就土地抵押权实现而论，只有一种方法，那就是处分抵押物受偿。
我国法律不允许在土地抵押权实现中以土地使用权折价归己，有三个方面的理由：
第一，公平确定土地使用权价值，保护当事人的合法权益。由于土地使用权的估价难度高，伸缩性大，若实行折价归己，其“折价”的标准和计算方法难度较高。这样，折价过高或过低的情况就难以避免。折价过高，有损债权人的利益；折价过低，则有损抵押人的利益。若聘请专业估价机构进行评估，不免花费甚巨。若听任当事人协商，则往往争论不休，久拖不决。只有通过拍卖、招标等市场定价方式，才可能以较低廉的成本，求得较公平的价值。
第二，实现土地资源的有效利用，防止土地闲置。在我国的经济生活中，抵押担保大多应用于银行贷款。如果采用“折价归己”的办法实现抵押权，银行就会有拥有大量土地。可是，银行不能从事投资，不能经营工商业、房地产业和其他实业。这样，就势必造成大量土地的闲置。同样的情况也可能发生在非金融机构的债权人身上：那些向企业供货或提供劳务的债权人(如原材料供应商、建筑商)，如果取得土地抵押权，他们通常也不具备在土地使用权“折价归己”以后加以有效利用的能力。只有通过市场方式，将抵押的土地使用权转让给有资格有能力从事符合土地用途的经营活动的人，才能使土地资源得到有效利用。
第三，加强土地使用权流转的法律控制，维护地产市场的正常秩序。如果允许银行和其他债权人通过实现抵押权将土地使用权“折价归己”，然后再行转让，就不能不允许它们“待价而沽”和采用种种协议安排。这就难免为从事地产投机的人们提供了一条规避法律监督和控制的途径。另外，在农村，抵押土地“折价归己”还可能为土地兼并打开方便之门。只有通过公正、公开的市场竞争方式，才可能将抵押的土地使用权纳入正常的流转渠道，从而保持地产市场的健康发展。
总的说来，土地使用权市场变价的方式有3种：(1)依照规定程序进行拍卖；(2)依照规定程序进行招标；(3)委托或指定中介机构(如产权交易所)公开征求购买者，在公正估价的基础上协议出让。
土地使用权按照上述方式变价所得的价款，在清偿被担保的债务后有剩余的，如果存在后顺位的抵押权，剩余部分用于满足后顺位抵押权人的清偿请求；如果没有后顺位抵押权，剩余部分归抵押人。出让所提不足以清偿全部被担保债务的，该未清偿部分作为一般债权(在破产清算程序中，则作为破产债权)，由债权人依法行使权利。
