土地抵押权的设定

　　土地抵押权只能依法律行为设定。土地抵押权的设定属于要式行为，必须订立书面的抵押合同并办理抵押物登记。未以书面订立的抵押合同，视为未成立。书面订立后未办理登记的抵押合同，视为效力未定。效力未定的书面抵押合同，其效力经登记而确定。登记在先的抵押合同，对于以同一土地使用权为标的的登记在后的抵押合同，具有清偿顺序上排斥力。

无地上定着物的土地使用权抵押的，为核发土地使用权证书的土地管理部门；以城市房地产或者乡镇企业的厂房等建筑物抵押的，为县级以上地方政府规定的部门。国有土地上的房屋抵押时，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押；而国有土地使用权抵押时，该土地上的房屋亦应同时抵押。这就意味着，凡是连同房屋抵押的土地使用权，其抵押物登记都不归土地管理部门。

这种规定，人为地造成土地抵押权登记的分散化，不利于地籍管理工作的开展，也不利于当事人交易的进行。土地使用权抵押时，抵押权人需要了解抵押人的权利的真实性和有效性，还需要了解土地上的他项权利负担，这些信息都只能向土地登记机关获取。反过来，在土地使用权转让和设立土地他项权利时，当事人需要了解土地上的抵押负担时，又必须到政府规定的其他部门去查询。这样势必产生提高交易成本和降低交易安全的效果。

　　而且，这种抵押登记制度还可能造成一些可以被称作“登记冲突”的问题。例如，同一块土地的建房以前设立的土地使用权抵押和建房以后设立的土地使用权抵押分别在不同机关登记，如果两个机关对这些抵押的效力作出相反的认定，应当如何处理？同一标的物或者同一标的物的同一部分，不得重复抵押，故最后的结局可能是建房后的抵押被判定无效。在这种情况下，该抵押权人在依法办理登记中没有任何过错(法律没有规定他必须事先到土地管理部门查询)，其因抵押无效所蒙受的损失又该由谁承担。

　　又如，在建房过程中的抵押应当由哪个机关登记，也是一个有争议的问题。我们知道，建设中的房屋尚未办理房屋产权登记，此时只有地籍而无房籍，由土地管理部门以外的机关受理抵押登记缺乏依据。但是，法律并不禁止以建设中的土地使用权设立抵押。若此时在土地管理部门办理了抵押，日后房屋建成，是不是需要将土地管理部门办理的抵押登记移交其他部门？

根本消除“登记冲突”现象的办法，就是将地产登记与房产登记合并，制定统一的不动产登记程序，设立统一的不动产登记机关。这样做，既符合市场经济的要求，也有利于政府精简机构和提高办事效率。