1．国有土地使用权出租合同是转让实际的占有使用权，但不是转移作为独立权利的国有土地使用权的合同，更不是转让土地的所有权。
由于土地属于国家所有，任何个人或组织者不能以任何方式享有对土地的所有权。作为租赁合同的一方的出租人必须首先以合法形式取得土地的使用权。这是实现土地使用权租赁的前提条件。而要取得土地的使用权，除了依照现行法律，行政法规的规定以外，还要经县级或县级以上土地管理部门同意，并经登记程序予以认定。
在租赁合同中，出租人只能将已取得使用权的全部或部分土地，在土地出让合同规定的土地使用期内交付承租人使用。反之，如果其未取得土地使用权，他就无权作为出租人与他人订立土地使用权租赁合同，即使订立，也不具有法律效力，如果给国家或对方造成损失，还要因其过错行为而导致的实际损失予以赔偿。承租人签订土地使用权出租合同的目的，就是为了使用土地，有的还要取得土地的出产物。但承租人无论占有使用出租人所能支配的土地的一部分还是全部，都不会引起出租人土地使用权的丧失。
2．当事人须在法律和土地使用权出让合同规定的范围内，订立租赁合同。
由于土地使用权的取得受到法律、法规的严格限制，并且“土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。未按合同规定的期限和条件开发，利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告，罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。”因此，承租人要在法律和租赁合同规定的范围内合理充分地利用，开发土地。否则，就可能造成土地资源的浪费，或者受到破坏。
3．土地使用权租赁合同是双务有偿合同。
承租人必须支付租金，出租人和承租人在合同中均应承担义务，而且他们所承担的义务在财务价值上大体应该对等。土地使用权租赁合同所反映的是出租人与承租人的租赁关系，这种租赁关系通过商品货币关系得以体现。商品交换的基础是等价交换，反映在土地使用权租赁合同上即是等价有偿，每一方当事人都要为自己所得到的财产或其他经济利益，向对方偿付相应的代价。出租人要将合同规定的土地连同土地上附着物移交给承租人使用；承租人应按约定向出租人交付租金，并不得改变土地现状。
4．土地使用权出租合同为诺成合同，双方当事人意思表示一致即告成立，不需要以土地的交付为要件。
5．土地使用权出租合同为要式合同，应以书面签订。这是不动产权利移转的基本规则之一。
6．土地使用权租赁合同双方当事人不仅要严格履行租赁合同所规定的义务，而且出租人还要履行原土地使用权出让合同所规定的义务。
土地使用权租赁合同，是出租人与承租人在不违背法律、法规规定的前提下，就合同的各项条款在诚实信用、公平有偿原则的基础上共同的意思表示。合同一经成立，即对双方当事人产生法律拘束力。另外，由于土地使用权租赁合同中的出租人是在取得使用权后订立租赁合同的，出租人、承租人均不得违反或超出原土地使用权出让合同所规定的范围，否则，即为无效。
