基本案情
某物业公司与贾某签订一份《租赁协议》,约定:由贾某承租某省交通厅机关综合服务楼半地下层至地上一、二层作为经营餐厅使用,租赁期预定为五年,每年租赁费为320000元,租赁费按季度交纳,次季度租赁费应在上季度到期前提前30日内交纳。不久,贾某向工商行政管理部门和税务机关领取了个体工商户营业执照和税务登记证。后贾某拖欠租金,物业公司两次发出催款通知,要求贾某交纳拖欠租金。在通知时间内贾某均未交费,物业公司遂告知贾某解除合同。贾某主张该《租赁协议》无效。物业公司遂提起诉讼,请求法院确认物业公司解除与贾某签订的《租赁协议》的行为有效,要求贾某承担相应的违约责任。法院判决支持了物业公司的诉讼请求。
法律分析
对于以划拨方式取得的国有土地上的房屋出租,法律有特别规定。如《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 在用划拨方式取得国有土地上建成的地上建筑物、其他附着物出租,必须经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准,并按该条例第二章的规定签订土地使用权出让合同,向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或以出租所获收益抵交土地使用权出让金。对未经批准擅自出租的单位和个人,市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入,并根据情节处以罚款。城市房地产管理法规定:以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。
本案争议的焦点在于租赁协议的效力。物业公司与贾某签订的《租赁协议》系当事人的真实意思表示。某物业公司出租给贾某经营使用的综合服务楼所占用的土地性质虽然为国有划拨用地,依城市房地产管理法规定需要将租金中所含土地收益上缴国家,现土地管理部门已通知省交通厅要求缴纳土地使用权收益金,但是否缴纳土地使用权收益金并不是房屋租赁合同成立并生效的前提条件,因此,某物业公司与贾某签订的《租赁协议》合法有效,双方均应按约定全面善意地履行各自的义务。
根据民法典规定,当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行的,另一方当事人可以解除合同。贾某经某物业公司两次催款,仍未交费,因此某物业公司有权解除合同并要求贾某承担相应的违约责任。
