基本案情
小刘在北京某高校读研究生,研究生毕业后留京工作。工作解决了小刘的北京户口问题,使小刘取得了购房资格,但是小刘面对高昂的房价怎么也凑不齐首付款。后来,北京为推进住房保障和供应体系建设,开始供应共有产权保障住房,小刘看到了希望,立马报名参加了一个楼盘的摇号。
小刘在其报名的一个楼盘摇上了号,按程序交纳了比普通商品房便宜得多的首付款,并办理了房屋所有权登记手续,取得了房本。小刘在房本上看到房屋产权性质为“共有产权住房”,心生疑惑：自己要是今后想换房,这套共有产权房能转让出售吗？
法律分析
目前,有关共有产权房的规定散见于各地的规范性文件中。北京市住建委、发改委、财政局、规自委联合发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,对北京地区的共有产权住房进行了一系列规定。
该办法对共有产权住房的转让作出了规定。自购房人取得不动产权证之日起,若未满五年的,原则上不允许转让房屋产权份额。若满五年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额,但转让有两个限制：一是代持机构在同等条件下有优先购买权；二是转让对方仍应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。
法律规定
《北京市共有产权住房管理暂行办法》：共有产权住房购房人取得不动产权证未满5年的,不允许转让房屋产权份额,因特殊原因确需转让的,可向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交申请,由代持机构回购。
回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为共有产权住房使用。
共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。
(一)购房人向原分配区住房城乡建设委(房管局)提交转让申请,明确转让价格。同等价格条件下,代持机构可优先购买。
(二)代持机构放弃优先购买权的,购房人可在代持机构建立的网络服务平台发布转让所购房屋产权份额信息,转让对象应为其他符合共有产权住房购买条件的家庭。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”,所占房屋产权份额比例不变。
《民法典》：处分共有的不动产或动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或用途的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意,但是共有人之间另有约定的除外。
按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。
法律解析
发展共有产权住房,是加快推进住房保障和供应体系建设的重要内容。共有产权住房,是指政府提供政策支持,由建设单位开发建设,销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平,并限定使用和处分权利,实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。
购房人与代持机构按比例对共有产权住房按份共有,因此,购房人对于房屋的处分应当符合《民法典》的规定,即处分房屋的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意或者按照共有人之间的约定执行,且按份共有人享有优先购买权。
