根据征补条例的规定,被征收人是被征收房屋的所有权人,将房屋的用益物权人(依法对房屋享有除所有权外的占有、使用、收益权利的人)排除在外。根据法律规定及实践操作,房屋被征收人一般包括以下几种:
私有房屋的所有权人。主要是指房屋产权证书上标明的所有权人。公有房屋的管理员。主要指产权属于国家,由政府机关或事业单位代为管理的公有办公用房,此时政府机关及事业单位作为公有办公用房的管理员成为房屋的被征收人。
公房承租人。公房承租人是与公房的所有权人或代管人签订了房屋租赁合同,依法履行合同约定的权利和义务,并依法取得公房租赁凭证的承租人。公房承租人在面临房屋征收补偿时,根据不同的情况,会有相应的补偿。征收时已购买公房的,将按照个人房产进行补偿;征收时未购买公房的,根据是直管公房还是自管公房进行不同处理;房屋征收时未出售公房的,也存在不同的处理方法。
被征收房屋的代管人。代管分为国家代管和代理人代管,国家代管的对象是房屋所有权人下落不明且无合法的代管人或房屋权属状况不明的私有房屋。代理人代管仅仅是一种民事代管,被征收人仍然是房屋的实际所有权人。我们所说的被征收房屋代管人仅指国家代管的情形。国家代管时行使代管职权的政府机关作为房屋被征收人。
房屋征收实施单位需要具备哪些条件
房屋征收实施单位是接受房屋征收部门委托,从事房屋征收与补偿具体工作,并按照委托合同约定在房屋征收与补偿具体工作中享有一定权利并承担相应义务的非营利性单位。房屋征收实施单位主要应当具备两个条件,一是具有承担房屋征收与补偿具体工作的能力,二是非营利性。其中第一项是基础条件,第二项是必备条件。
房屋征收部门将房屋征收与补偿的具体工作委托给房屋征收实施单位,一个重要的原因就在于房屋征收部门作为行政机关,缺乏开展相关工作的人力、设施设备、技术条件等,房屋征收实施单位为有效承接相关工作,就必须具有相关的人力、设施设备、技术条件。而这些仅是房屋征收实施单位所必需的硬件,它们同时还需要具备相应的软件,即相关工作人员必须熟悉掌握与征收补偿相关的法律、法规、政策以及其他业务知识,遵守职业道德,规范征收行为,减少与被征收人的矛盾纠纷,从而推动房屋征收与补偿工作的顺利开展。
但是,如果房屋征收实施单位是营利性单位,其营利需求与被征收人权益之间便天然地存在利益冲突,征补条例颁布前,土地建设单位作为拆迁人与被拆迁人矛盾频发正是双方利益冲突的表现。为此,在条例公开征求意见的过程中,众多意见认为受委托单位不能是开发商、建设单位以及一切与该项目有利益关系的单位,而应当是具有管理公共事务职能的组织,不能是营利性组织等。为此,条例明确规定了房屋征收实施单位不得以营利为目的,而其工作所需的经费由政府财政予以保障。在实践中,房屋征收实施单位一般为乡镇政府、街道办、房地产管理机构、政府专门组织的项目办、土地储备开发机构等非营利性单位。
