不能。《民法典》规定：“下列财产不得抵押：……（二）宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权,但是法律规定可以抵押的除外……”“以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的,该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押。”即我国实行“房地一体”原则,因宅基地使用权不得抵押,该土地上建造的农房事实上也不能抵押。
但是,根据《国务院关于开展农村承包土地的经营权和农民住房财产权抵押贷款试点的指导意见》的规定,赋予“两权”（农村承包土地的经营权和农民住房财产权）抵押融资功能,维护农民土地权益。各地已经出台相关规定,在不改变宅基地所有权性质的前提下,以农民住房所有权及所占宅基地使用权作为抵押、由银行业金融机构（以下称贷款人）向符合条件的农民住房所有人（以下称借款人）发放的、在约定期限内还本付息的贷款。借款人获得的农民住房财产权抵押贷款,应当优先用于农业生产经营及其他生产经营等贷款人认可的合法用途。
进城落户的农民是否必须退出原宅基地
不是。《土地管理法》规定：“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地……”《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定：“要充分保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权。不得以各种名义违背农民意愿强制流转宅基地和强迫农民‘上楼’,不得违法收回农户合法取得的宅基地,不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。”因此,进城落户的农民仍可以所有原有的宅基地,不得强制收回宅基地。
经营农家乐、民宿等是否属于政府鼓励行为
是。《中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》规定：“鼓励村集体和农民盘活利用闲置宅基地和闲置住宅,通过自主经营、合作经营、委托经营等方式,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等。城镇居民、工商资本等租赁农房居住或开展经营的,要严格遵守合同法的规定,租赁合同的期限不得超过二十年。
合同到期后,双方可以另行约定。在尊重农民意愿并符合规划的前提下,鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治,整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和乡村产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益要全部用于农业农村。在征得宅基地所有权人同意的前提下,鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。
各地可探索通过制定宅基地转让示范合同等方式,引导规范转让行为。转让合同生效后,应及时办理宅基地使用权变更手续。”因此,根据上述法规,利用闲置宅基地和闲置住宅,依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等,是国家政策鼓励的行为。
