民间借贷中,出借人为了保证其债权的实现,借贷双方会通过签订房屋买卖合同的方式作为借贷合同的担保,如约定借款期限届满,借款人无法偿还借款本息时,由借款人配合将房屋直接过户给出借人。以借贷为目的签订房屋买卖合同作为借贷的担保,是一种让与担保的模式。
法律明确规定抵押权人在债务履行期届满前,不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有,即通常所说的“禁止流押条款”,故出借人因借款人到期未还款诉至法院要求借款人履行买卖合同、办理房屋过户手续的,原则上,借款到期后借款人不能还款,出借人请求履行买卖合同的,人民法院应当按照民间借贷法律关系审理,并向当事人释明变更诉讼请求,当事人拒绝变更的,人民法院裁定驳回起诉；按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后,借款人不履行生效判决确定的金钱债务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务,就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额,借款人或者出借人有权主张返还或补偿。当然,此处的拍卖及债务的偿还,并不是优先受偿权,此时双方仍是普通的债权债务关系。
实务中,原告诉至法院要求履行房屋买卖合同、办理房屋过户手续时,通常会否认双方之间借贷关系的存在。故,另一方当事人主张房屋买卖合同实为民间借贷合同的担保的,其应当首先举证证明民间借贷合同关系的存在,如双方的借贷合同、款项流动、交易习惯、本金偿还或利息支付等事实。
此外,对于经审查确系名为房屋买卖、实为民间借贷担保的情形,但房屋已经转移登记至出借人名下,借款人以不存在真实的买卖合同为由,主张合同无效并请求返还房屋的,虽然双方的真实意思表示不是房屋买卖而是借贷担保,但因房屋已经过户,且过户后的房屋之上可能又设立有新的物权,如果再以房屋买卖合同不真实为由,将房屋回转过户给原所有权人,可能会造成较大影响和连锁反应,故而,为维护市场交易的稳定和交易秩序,可以直接对房屋和债务进行清算,在民间借贷关系的基础上,以返还价值差额为原则进行处理,可向当事人释明变更诉讼请求为返还借款本息与房屋过户登记时或债务履行期限届满时房屋价值的差额。
