划拨土地使用权未经批准不得转让,转让人未经批准即与受让人签订划拨土地使用权转让合同,后虽经人民政府追认批准,但系由受让方直接与人民政府土地管理部门办理土地出让手续,实质上变更为人民政府将转让人的土地收回,然后再出让给受让人,原土地使用权人(转让人)与受让人签订的划拨土地使用权转让合同因原土地使用权人丧失了转让标的物而不再具备转让合同的性质,受让人实质上系从人民政府土地管理部门处通过出让方式取得土地使用权,原划拨土地使用权消灭,受让人与人民政府土地管理部门之间形成新的土地使用权出让关系。
受让人依照划拨转让合同所支付给原土地使用权人的价款性质上不属于转让费,而应认定为对于原土地使用权人土地被收回的补偿费用,因此,双方签订的划拨土地使用权转让合同定性为补偿性合同,转让合同对价实质上系针对原土地使用权人在划拨土地上投入的地上附着物以及丧失划拨土地使用权的补偿。
常见核心证据：划拨土地使用权转让合同。土地使用权出让合同。人民政府关于转让涉案划拨土地的审批材料。土地使用权证。
原土地使用权人(转让人)与受让人签订了涉案划拨土地使用权转让合同,后经某人民政府相关部门批准,受让人直接与人民政府土地管理部门签订了土地出让合同,并缴纳了土地出让金,办理了土地使用权证。受让人与原土地使用权人所签订的划拨土地使用权转让合同合法有效,但不再具备转让作用,应认定为补偿性合同。
难点解析
受让人与人民政府土地管理部门直接办理土地出让手续,缴纳的土地出让金的,能否在其与原土地使用权人所签土地使用权转让合同约定价款中抵扣？根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定,此时,受让人与原土地使用权人签订的土地使用权转让合同性质上为补偿性合同,因此该转让合同与出让合同属于两种不同性质的合同,原则上各自独立履行。
转让合同约定的价款系补偿费用,收费主体为原土地使用权人,收费基础为基于对原土地使用权人地上附着物及土地使用价值的补偿；而出让合同约定价款系土地出让金,收费主体为人民政府土地管理部门,收费基础为受让人取得土地使用权。
无论从法律关系还是合同性质上,该两种款项并不存在交叉和抵顶的基础,受让人要求在转让合同约定的价款中扣减向人民政府缴纳的土地出让金的,缺乏事实和法律依据。当然,如果转让合同对于上述两种款项的折抵有特别约定的,可以按照约定执行。
