随着我国经济的发展，土地作为人类活动载体的重要性越来越凸显。在有限的国有土地与日益增强的用地需求矛盾之下，大规模的城市扩XXX旧城改造就成为了历史的必然。尤其是城市化进程的加快，使得几乎所有地方都加入了城市改造的运动中来。这也直接导致了城市房屋拆迁在全国各地的广泛存在。虽然当前拆迁现象具有充分的合理性与客观的必要性，但是拆迁不仅涉及国家和集体利益，更涉及公民个人的切身利益。
拆迁在促进城市发展的同时，也使得原房屋所有人因此而丧失了其赖以生存和生产的基本物质条件。有损失即应有补偿，因而在再建设的过程中必须对原所有人的损失给予补偿。作为房屋拆迁的重要一环，房屋拆迁补偿安置是指取得拆迁许可证的单位对被拆除房屋及其附属物的单位和居民进行重新安置，并补偿其因房屋及其附属物被拆除所受损失的行为。其中，拆迁单位称为拆迁人，被拆除房屋的单位和居民称为被拆迁人。拆迁补偿安置问题主要涉及拆迁人、被拆迁人、补偿的范围、补偿的方式等几个方面。
拆迁人
拆迁人是指依法取得拆迁许可证的单位，即进行国家建设需要使用国有土地而向国家申请用地的单位。公民个人不能成为拆迁人，拆迁人只能是具有法人资格的建设单位，其具备拆迁资格的前提是取得房屋拆迁管理部门批准发放的拆迁许可证。任何单位需要拆迁房屋，必须持国家规定的文件向房屋所在地的市县人民政府拆迁管理部门提出申请，经审查批准，符合条件的颁发房屋拆迁许可证，取得房屋拆迁许可证后申请单位才成为拆迁人。
国家规定申请必须提交的文件有：（1）建设项目批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。各省、自治区、直辖市根据本地的具体情况可以制定不同的房屋拆迁办法，但规定中，以上条件必不可少。在司法实践中，对拆迁人资格认定的根本依据，是建设单位在实施拆迁中是否已经取得房屋拆迁管理部门批准发放的拆迁许可证。需要注意的是，在委托拆迁中，被委托的房屋拆迁单位以自己的名义实施拆迁的，房屋拆迁单位不能被认为是拆迁人。在拆迁过程中发生的房屋拆迁补偿、安置纠纷，被拆迁人只能以建设单位为被告提起民事诉讼。在拆迁实际活动中，拆迁人既可以是房地产开发企业，也可以是专门从事土地整治等的企业。拆迁人主要指的就是房地产开发企业，即出卖人，一般不包括其他单位。
（二）被拆迁人
被拆迁人是指被拆迁房屋的所有人。即对被拆迁房屋享有所有权的人，这一规定排除了以前将承租人或者房屋的使用人也作为被拆迁人的情况。城市房屋所有权的设立、变更、放弃都应当进行房屋产权登记。在城市房屋拆迁中，对房屋所有权人的认定，一般以房管部门的登记资料为准。但也不排除例外情况，拆迁之前或过程中，房屋所有权已发生买卖、赠与、继承等变化，但还未来得及办理登记。对此，应实事求是地确定被拆迁人，防止重大误解的发生，避免不必要的损失。
在拆迁范围内的单位和个人，具备以下条件之一的即可认定为被拆迁人：（1）私有房屋的所有人，所有人必须提供当地产权产籍管理机关或区、县人民政府发给的房屋产权证及身份证明；（2）公有房屋的产权人，即国家授权的国有房屋的管理人，通常称之为产权人，国家授权管理的房屋又分为直管房和代管房，产权人必须提供当地产权产籍管理机关或区县机关或区、县人民政府发给的房屋产权证书以及身份证明；（3）被拆迁房屋的代管人。代管有两种形式：国家代管和代理人代管。国家代管是指所有人下落不明又无合法代理人或所有权归属不明的私有房屋，其代管部门为房屋所在地房管机关，其权责关系由法律法规直接规定。代理人代管是城市私有房屋所有人因不在房屋所在地或其他原因不能管理房屋时，委托他人代为管理，其所有人与代理人的权利义务关系应当适用民事法律关系中的代理制度来调整。这里所讲的被拆迁房屋的代管人是指国家代管的代管部门，即房屋所在地的房管机关。对被拆迁人资格的认定，根本问题在于被拆迁房屋的所有人是否在拆迁公告前合法取得房屋所有权。凡是在拆迁公告前合法取得被拆迁房屋及其附属物所有权者，均是被拆迁人，否则，不应认定为被拆迁人。
（三）补偿范围
拆迁补偿的范围包括拆除的主体房屋和附属物，违章建筑和超过批准期限的临时建筑不予补偿，拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿。附属物一般是指与房屋主体建筑有关的附属建筑或构筑物，如围墙、厕所、化粪池、水井等。因附属物对于被拆迁人来说也具有一定的经济价值，拆除附属物必定给被拆迁人带来经济损失，所以，补偿范围应当包括附属物。而违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或者违反建设工程规划许可证的规定建设，严重影响城市规划的建筑，属于《城乡规划法》规定的必须拆除的建筑或必须经过改正方可使用的建筑。
在拆迁过程中，拆迁人对必须拆除的违章建筑不给予补偿。违章建筑主要包括：（1）未申请或申请未获得批准，未取得建设用地规划许可证而建成的建筑；（2）擅自改变建设工程规划许可证的规定建成的建筑；（3）擅自改变了使用性质建成的建筑；（4）擅自将临时建筑建设为永久性的建筑；（5）其他违章建筑。临时建筑是指必须限期拆除、结构简易、临时性的建筑物、构筑物和其他设施，临时建筑都应当有规定的使用期限。临时建设应当在批准的使用期限内自行拆除。拆迁人拆除超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。而未超过批准使用期限的临时建筑是合法建筑，拆除未到期限的临时建筑会给被拆迁人带来一定的经济损失，应当给予适当补偿。适当补偿是鉴于临时建筑的特点，按使用期限的残存价值参考剩余期限给予补偿。
拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、扩建、改建房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）租赁房屋。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。违反规定新建、扩建、改建房屋部分属于违章建筑，不属于拆迁补偿安置的范围。规定的城市房屋拆迁的补偿范围，主要是房屋、附属物、收益权等直接损失，而对于国有土地使用权等则没有做出规定。不过在实际补偿过程中，土地使用权的价值也被考虑在了房屋的价值当中。
（四）补偿方式
拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。因而，房屋拆迁的法定补偿方式有两种：货币补偿和产权交换。除非公益事业房屋的附属物必须通过货币补偿以及被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议应当实行房屋产权调换外，被拆迁人可以自行选择拆迁补偿方式。
1.货币补偿
货币补偿是指拆迁人与被拆迁人通过协商一致，将被拆迁的房地产及附属物估价，由拆迁人支付货币以取得被拆迁房屋的所有权。实行货币补偿后，拆迁人就不必另行交付房屋给被拆迁人。“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定，具体办法由省、自治区、直辖市人民政府规定。”确定的货币补偿原则为等价有偿原则。根据被拆除房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估的办法确定补偿价格。其中，区位是指房屋所处的地理位置，相同质量、面积或结构的房屋，由于所处区位不同，则房价相差甚大。所谓用途是指被拆迁房屋所有权证书上表明的用途，所有权证书未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准，产权档案也未记录用途的，按实际用途为准。实际用途的界定以是否依法征得规划等部门同意，是否取得合法手续为依据。房屋的建筑面积也是确定补偿的重要因素，房屋面积以房屋产权证的记载为准，如实际面积与产权登记证记载有出入的，可以实际测量面积为准。除此之外，被拆迁房屋成新程度、权益状况、建筑结构形式、使用率、楼层、朝向等也应当纳入考量的范围。
2.产权调换
产权调换是指拆迁人用异地或者原地再建的房屋与被拆迁人现有的房屋进行交换，被拆迁人原来的房屋被拆除后，仍然享有相应的房屋产权。产权调换的形式在房屋拆迁实践中大量存在。较之货币补偿，产权调换更能够保证被拆迁人得到安置。虽然建设单位出于经营考虑，不太愿意通过产权调换来进行补偿，但作为被拆迁人的法定权利，被拆迁人有权自由选择。实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应依条例规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。可见，产权交换尽管是以实物形式来进行补偿的，但实际上仍是根据等价交换原则。具体办法就是由拆迁人按照被拆除房屋评估价格对被拆迁人进行补偿，被拆迁人再按市场价格购买拆迁人提供的产权交换房屋，被拆迁房屋的评估价与产权调换的市场价格进行差价结算，多退少补。
